春天在哪里？再降一次，房价肯定憋不住了

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　正如弗里德曼所言：价 格本质就是一种货币现象。股票是标准的资产品，所以将直接利好股市。而房地产属于准资产品，尤其是住宅既具消费品的功能，又有资产品的属性，所以也在一定程度上利好房 价。

　　房地产业是资金密集型行业，无论是市场供应方还是市场需求方，皆对银 行信 贷依赖度较高，必然也对资金使用价 格变化非常敏 感。降息会降低开发商和购房人的资金使用成本，从而促进市场增长；加息会提高开发商和购房人的资金使用成本，从而抑制市场增长。

　　当然，决定房 价走势的因素有很多，比如经济基本面较差，对房 价构成利空，反 腐力度加大，也减少了高端住宅需求，部分城市住宅库存压力大，房 价跌不动。但在诸多因素当中，货币政 策、信 贷政 策及与之相关的流动性，当属影响楼 市需求的第一因素，尤其是房地产短周期而言。

　　一个降息周期是由多次降息组成的，所以单次降息虽然对楼 市有促进，但作用并不明显，需要多次降息之后，才会出现较为明显的累加效果，就像男人得用上爱飞递课一样，房 事效果才能更加显著。其实，这也是货币政 策具有滞后性的表现。

　　从历 史经验看，一个降息周期的最后一次降息前后，对楼 市的累加效应会集中显现，助推楼 市进入繁荣期。比如上一轮的降息周期，最后一次降息出现在20О8年12月，三个月后全国房 价环比增幅止跌反弹，进入房 价上涨通道。

　　但就这一轮降息周期而言，情况比较复杂，在降息的初始阶段：2012年6、7月前两次降息后，楼 市加速回暖，并于2013年出现一波涉及一二线城市的繁荣。其后，2014年楼 市再度降温。而在房 价上涨之后，降息就停止了，非常罕见的中断了两年多。

　　因此，当前更需要关注的是2014年11月重启降息进程之后，包括2015年3月1日本轮的第四次降息，对于2015年楼 市复苏进程的影响。

　　从全国70个大中城市房 价指数来看，2014年5月出现环比下跌的“拐点”，至2015年3月，已持续下跌了11个月，下跌时长已超过上一轮的8个月（2011年10月至2012年5月）。

　　值得关注的是，随着2014年二季度地方纷纷救 市，尤其是9月30日央行和银监会发文支持房贷，房 价环比跌幅呈收窄之势，11月第三次降息之后，更加促进了房市企稳，其中一线城市的房 价已率先于12月止跌反弹，今年3月涨幅扩大。

　　2015年以来，2月有一次降存准率，3月1日又有一次降息，货币仍呈加速放松之势。加之诸多房地产调控政 策继续宽松（比如住建部指导部分城市停建安置房，转而收 购商品房，以减少库存压力），货币政 策与调控政 策双重宽松，在叠加效应之下，预计二季度全国70城房 价环比增幅将止跌反弹，多数二线城市和部分三线城市的房 价，也将随一线城市而出现上涨拐点。

　　最后，大家还应明白一点：当前，还只是处于降息周期中段，未来两年还将有多次降息降准动作，这将成为推动2015年全国楼 市，尤其是一二线城市楼 市告别冬天、走向春天的重要推力。预计2016年全国楼 市还将进一步升温。