存量房转为保障房如何“落地”？

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把一些存量房转为公租房和安置房—今年的政府工作报告提出，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，并要稳定住房消费、促进房地产市场平稳健康发展。面对多地楼市库存压顶、成交趋缓的现状，存量房究竟如何转为公租房和安置房？
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9 J8 d* Q6 s' `  N3 e5 f- p　　存量转保障，哪里在探索？
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　　记者了解到，内蒙古鄂尔多斯（楼盘）市针对房地产市场存量房多的状况，于2012年底启动试点，把回购存量商品房用作城市棚户区改造安置房和保障性住房房源。
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　　“近两年来，鄂尔多斯市城市棚户区改造任务，原则上通过回购商品房异地安置方式推进。”鄂尔多斯市房管局副局长孟和平介绍说，2014年鄂尔多斯棚户区改造任务为9680户，通过回购存量房安置7666户，接近总数的80%。

　　“湖南省已有9个市、州制定了实施意见和细则，其中长沙（楼盘）市出台具体文件，进入实质性操作阶段。”湖南省住建厅住房保障处处长张传领告诉记者，长沙市准备第一批从市场上回购普通商品房作为安置房，初步计划的规模是4000套。
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　　“政府在保障房方面承担提供责任，但并非要亲力亲为去建造、生产。加之现在多地商品房库存较大，完全可通过市场手段来筹措保障房房源。”全国人大代表傅企平表示，今后将存量房转为保障房的探索实践将逐渐增多。
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+ {: [, Y: U. f4 C" U　　市场提供房源，带来哪些变化？

　　当前，不少三、四线城市出现了商品房库存高企、销售乏力情况，个别地区存销比达三四十个月。有专家表示，通过收购存量商品房作为保障性住房房源，缓解了政府的市场调控压力和保障房建设压力。

　　全国人大代表郑雪君认为，政府回购商品房作为保障性住房房源是保障房建设资金使用的一个渠道，在房地产市场疲软的当下，能够起到一定的消化楼市库存的作用，避免加剧住房供应过量。

  z4 p4 |2 J' l2 E4 T% u+ D3 |! {5 B　　“市场化采购可以提升棚改、保障房建设资金绩效。”孟和平表示，鄂尔多斯市在收购商品房作保障房时，统一通过市公共资源交易中心招标采购，并按照现房、主体封顶、主体未封顶的顺序依次采购，回购价格以商品房成本价为基础，上浮幅度控制在15%以内。
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9 v- R$ w0 O" x) t  c　　2014年长沙市开福区黄兴北路棚改征收项目率先探索团购商品房作棚改安置房模式时，吸引了16家楼盘参与团购活动。具有价格比较优势两家楼盘成为“胜出者”，收购价格分别比市场价低500元/平方米和1000元/平方米。

0 T8 p6 U' x7 l: F) \1 A　　将一部分存量房转为公租房和安置房，会不会带热楼市？快房网首席评论员程伟明认为，政府回购存量房的数量很有限，并不会从根本上改变楼市当前趋稳的供求关系。

　　试点到推广，难点在何处？

7 x5 ^7 R* v! w) @9 d+ K　　记者从住建部门了解到，把一些存量房转为保障性住房房源的地方探索正在扩容。快房网首席评论员程伟明认为，实施这一创新举措关键要看当地楼市实际，同时需要制定相应的回购、回租办法，防止操作过程中可能出现的寻租、腐败。

  f( A7 C7 x% V% {6 |　　“存量房转为保障房，关键要看地方的存量商品房情况，因地制宜、分类推进。”程伟明认为，库存高则可以收购，起到缓解供需矛盾、增加保障房源、提高财政资金绩效的效果，如果库存少，则不宜收购，否则会加剧供需矛盾。
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　　商品房回购涉及房源选择、户型配套、价格确定等诸多方面，需要在探索、试点基础上制定相应操作流程，规范收购、回租过程。张传领认为，价格确定是一个难点问题，回购价格不能是强迫性的，而是要多方协商。
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　　“一方面价格要优惠，财政资金要有绩效，老百姓要得到实惠；另一方面，也要保持开发商的合理利润，否则可能‘遇冷’。”程伟明表示，存量房转为保障房是一个复杂的过程，需要不断探索、完善。

　　针对社会普遍担忧的收购存量房用作保障房过程中可能存在的不透明操作以及寻租、腐败等问题，业内人士建议，相关部门应在出台指导意见时强化监管，做到公开透明，防止“暗箱操作”。(