标杆房企去年12月掷400亿购地 环比增长3成

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随着销售回暖，房企在近期的土地市场表现也频频升温。2012年12月拿地的房企中，万科、中海拿地金额均突破百亿元。而包括万科、中海等在内的9大标杆房企，单月累计购地金额达394.29亿元，环比2012年11月的297.9亿元，增长了32.4%，同时刷新2012年内的月度购地新纪录。
单月购地总额环比增32.4%
虽然时值岁末，但房企在2012年12月拿地的热情依然高涨。通过对包括万科、保利、中海、恒大在内的9家标杆房企在12月出手购地的统计，截至2012年12月30日，9大标杆房企累计购地金额达394.29亿元，环比11月的297.9亿元增长了32.4%，并同时刷新年内月度购地新纪录。
. |9 S0 b4 n% @9 U而房企对于热点地块的角逐不止体现在住宅用地，对优势突出的商办地块同样也表现出了浓厚的兴趣。本报记者通过公开资料整理发现，截至2012年12月26日，房企涉及商办土地的出让金约234亿元。
一位不愿具名的房企人士称，事实上，从2012年8月底开始，全国主要城市的土地市场明显复苏，各大开发商均开始了大规模的“圈地运动”，而且地价及溢价率均有所上行，可见目前市场的主流开发商对市场见底的判断已经基本一致。他同时表示，地价对房价的影响也将再次出现。
$ w& l% R: }+ E& B; e企业拿地及经营策略分化
随着销售回暖，房企在土地市场的近期表现屡屡升温，地王频现身。但据中原地产市场研究部分析认为，房企整体拿地积极性还是低于2009年-2010年那种接近疯狂的程度。
6 c. z1 q! s; M1 f' H. u; S# A5 r2012年12月拿地的房企中，万科、中海拿地金额均突破百亿元，而保利地产在当月表现较此前略有收敛，以97.97亿元的拿地支出位居第三。
通过拿地情况可以发现，2012年房企的经营策略发生了显著的分化。万科、保利、中海毫无疑问是以销定量，即根据销量来决定拿地规模，以期保持土地储备的恒定；而富力、恒大、华润、金地、绿城等房企形成另一阵营，其拿地规模明显小于各自的销售规模，略显保守，仍处于明显的去库存周期内。尤其值得一提的是招商地产，2012年采取了势头勇猛的扩张策略，拿地的规模远远超过其销售规模。
而据业内人士分析，房企未来表现或将进一步分化，标杆房企由于整体业绩良好，仍将在未来的拿地高潮中位居主力；而一些中小开发商销售滞后，未来买地求生的情况将愈演愈烈。
2 z* U! p$ T( g2 G6 H! S拿地趋势回归一、二线明显
! v% M6 ]0 P  G  r! g9 f" H* o机构数据统计显示，进入2012年第四季度以来，土地市场迎来供地高峰期。其中，10月全国300个城市共推出土地3242宗，供应面积为13326万平米；而11月推出土地3949宗，推出面积为15513万平米；而进入12月，供地面积达到最高潮。截至2012年12月30日，全国26个城市共计推出土地5400宗，共计面积约21600万平米。
, f$ p+ h3 l7 R面对充足的供应，房企在购地时也表现出了明显的倾向。综合标杆房企拿地区域来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三、四线城市占比18%，由此不难看出，房企对于二线发展中城市青睐有加。
早在本轮宏观调控初期，由于限购约束较小，二、三线城市一度成为开发商的“避风港”。然而在一、二线城市迅速回暖，三、四线城市投资泡沫加剧的现实面前，以标杆房企为首的企业对三、四线城市未来存在一定的调整风险持保留意见，因此在选择地块时，也普遍采取了回归一、二线城市的策略。
■ 看趋势
4 M6 |. X& r3 ?$ D* [# e  H) p* T房企转型商业地产商办地块屡创“地王”
/ {! S7 `4 H. Y: M' o2012年12月，随着各地政府加快推地，与往年不同的是，房企在全国掀起抢占商用地块热潮，其中商办地块屡创“地王”新高，涉及企业包括万科、绿地、保利、中化方兴、鲁能等大品牌房企。
' H2 o9 n! i! R: e商办地涉及总价达234亿
1 H- j; I" Q9 [( W5 |3 M. k据记者不完全统计，从2012年12月7日至26日，共有9宗商办或以商办为主的用地成交，涉及土地出让金约234亿元。其中，上海国际港务集团股份有限公司、威旺置业(中化方兴全资附属公司)联合体以总价56.8亿元摘得上海海门路55号商办地块，楼面价23330元/平米，刷新2012年全国土地总价纪录；万科、绿地、玖致酒店管理、广州港捷企业管理四企业以54.31亿元拿下上海南站商办用地，成为当时的上海总价地王；奥园、保利联合体以34.11亿元合作开发广州市番禺区钟村街汉溪村商业金融用地地块一至九地块，成为番禺总价地王；鲁能集团46.2亿元拿下天津南开区天塔道地块，成为天津总价、单价双料地王，其中地块2/3的面积为商办用地。
房企摸索转型商业地产
据记者统计，2012年12月房企拿下的9宗大型商业地块中，有6宗与绿地集团有关。此前绿地集团董事长张玉良接受记者采访时表示，2012年绿地地产业务中商务地产比重为40%-45%，而到了2013年则要达到60%，超过住宅。
& y' r9 `2 s; J. P$ l万科、保利等以住宅为主的房企则在加大发展商业地产的步伐。此前，万科做商业地产以社区配套商业为主，而目前在上海已有虹桥和上海南站两处商业地块土地储备，有望成为万科首个商业综合体项目。万科董秘谭华杰称，万科必须学会做商业地产，发展商业团队，但万科以城市住宅开发为主业的方向不会变。
$ ~7 I7 A/ H5 \' i; ?' ]+ a( h5 \& S% N而保利地产也已在北京开发保利中央广场等商业综合体项目，分羹商业地产。
据记者观察，房企转型商业地产也正处于摸索学习阶段，为了分担风险，大多采用合作开发模式。
2 g0 x- S& D2 g- F6 D1 _' Z( [对于房企热衷购置商办用地，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这主要是房企经过千亿时代，已实现规模化经营，为了保持长期稳定的现金流，品牌房企纷纷面临转型问题，而商业地产的利润率并不比住宅差，不少房企开始转型加大商业地产的比重，优化资产结构，而位置较好的商业地块成为房企抢占的对象。随着这些地块的开发，未来两年，将是房企商业地产销售、运营的爆发期。