全国房产市场路线图:一线上涨二线平稳三线跌

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国家统计局去年12月数据显示，在11月份，70个大中城市中有53个住宅销售价格上涨，北京、上海、广州等一线城市涨幅迅猛，而房价下跌的城市中除温州外，几乎全部是济南、丹东、呼和浩特等三线城市。
+ {; g* u( \6 ?3 L9 N自2012年下半年至今，一二线城市楼市强势回暖之际，三四线楼市却显露疲软，使布局侧重三四线城市的房企如恒大、碧桂园(小区网 论坛)、雅居乐等业绩增长减速，甚至跑输大势，在此背景下，保利、金地等大房企的战略重心重回一二线城市。
" W. `0 D2 W" E" b' J9 j" Y三线城市销售放缓
( @+ f1 f6 y2 L9 N  n, E+ R在一二线城市遭遇限购、限贷等调控政策重压的2011年，三四线城市可谓“风景这边独好”，恒大地产凭借布局三四线城市以全年803.9亿元迅速跃升至第一军团。但2012年，增长最快的龙头则是侧重在一线、二线城市布局的保利、中海。
1 j" p2 b; G1 e9 p+ H统计数据显示，今年前11月，保利地产销售额同比大幅增长了36%，年内将进入千亿俱乐部(小区网 论坛)，中海也猛增近30%，而恒大地产销售额为846.3亿元，同比仅增6%，同样侧重在三四线布局的碧桂园仅增6.5%，而雅居乐、恒盛地产等业绩更是跑输大势，预计难以完成全年销售目标。
“业绩下滑的房企都输在了一线城市。”广东保利地产董事长余英在其实名认证的微博上称，今年二三四线城市房地产成交量“出乎意料”滑坡，但北京、上海、广州等一线城市的成交却好于2011年。据悉，广州保利去年销售额为100亿元，今年猛增至200亿元。
业内人士表示，2012年全国楼市呈现出“一线涨，二线稳，三线跌”的局面，除了以旅游资源为主导的三亚、西双版纳等城市，以及北京环首都周围以投资拉动的燕郊、香河等地外，大部分依靠当地购买力的三线城市销售都陷入了阶段性放缓。
大房企重回一二线城市
2 Z# ~8 y7 n0 Y. y+ |) Z三线城市增长乏力，大型房企的城市投资布局也因时制宜开始转型，恒大、金地都表示将侧重发展二线城市。业内人士表示，从全国楼市的总体份额来看，必然是以数目众多的二三线城市为重，但大房企在战略布局上将更侧重一线、二线城市。
恒大主席许家印此前对媒体坦言，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。据业内人士介绍，恒大一直是国内利润率最低的房企，目前恒大在广州已经开始推出部分毛坯房。
阳光100置业集团常务副总裁范小冲对记者表示，阳光100定位在二三线城市开发，但可能过早地进入这些城市，错失了一线城市的机会。
而近期房价反弹的一线城市，同期土地成交也开始走强。“一线的库存迅速减少，自然要买地补充。”北京一家央企背景的开发商负责人告诉记者，一线城市拿地的机会很少，由于集团对房地产战略举棋不定，公司错失了在一线城市做大的机会，北京等一线城市以后的“玩家”将聚焦于万科、保利等龙头房企。
观点交锋
三四线城市楼市：陷阱还是馅饼？
经过2010年-2011年的高速增长后，三四线城市的房地产市场在今年尽显疲软，不少曾在各地新城运动中大量囤地的知名房企，目前销售情况不佳，如星河湾在鄂尔多斯的折戟。新市场看起来是馅饼，但发展后劲不足就很可能是陷阱。
中坤集团董事长黄怒波认为，三四线城市的楼市普遍存在过剩问题。对此，业内主流观点认为，三四线城市的地方政府近年来大量卖地，市场供应过多，购买力不足，房价自然下跌。
. J# {; W% g- |) E) U7 N3 b中金公司首席经济学家彭文生在接受本报采访时表示，高房价下，一二线城市还能聚集国内、省内富有人群的置业需求，但三线城市主要依赖本地人购房，购买力难以为继，目前三四线城市房屋供过于求，新型城镇化刚提上日程暂时难以支持再一轮的房地产扩张。
但业内也不乏乐观之声。“总体的住房需求还处于增长阶段，部分三线城市住宅的供过于求只是暂时困难，会在发展中解决。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲对记者如是说。
' D- [. t$ E8 s& J% x6 c* W# H4 R& x“城镇化下住房需求趋势不会改变，如果政策有较好的引导，三四线城市房地产仍有较大发展空间。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁此前在深圳告诉记者，三四线城市没有限购、限贷等调控压力，未来可通过市场手段实现人口从一二线城市的转移。
: M6 I! K# |9 m; F0 g* h- A2 X何为三四线城市？
4 J8 U6 j  T* W) j9 l0 j) F仲量联行大中华区董事总经理冯建强告诉记者，所谓一二三四线城市，是通过城市GDP（总值、增长值）、人口、可支配收入、存款储蓄、社会消费品零售额、固定资产投资等多项指标，在全国280多个城市中划分出的公认的城市体系。
目前公认的一线城市仅有4个，为北京、上海、广州、深圳；而二三线城市则因为各机构标准不同小有差异。如仲量监测的核心城市中，除了4个一线城市外，二线城市19个，如天津、成都、重庆、沈阳、杭州、温州等地；三线城市31个，如福州、昆明、长春、哈尔滨、石家庄等城市。
! G$ ^* g7 n: }. m9 O; Y开发商视角
市场分化，房企策略不同
对2012年房地产市场总体呈现的“一线涨，二线稳，三线跌”的趋势，各大房企也因地制宜地调整了城市投资布局。
) c5 U' R& f5 H) d$ s8 q金地集团董事长凌克此前在深圳对记者表示，一线城市竞争激烈，未来增长最快的应是二线城市，公司会重点布局；而三四线城市分化明显，一些城市好，一些城市不好，在三四线城市做一定要找一个好城市和一块好地。
旭辉集团董事长林中表示，由于管理和人力的调整，大房企必然在城市布局上取舍，大型开发商一定会抢占“战略高地”，放弃很多中小城市，未来三四线城市将是小企业存活的最大战场。
$ M. `9 ]7 \$ ?. Y7 a* W# R; {# L但记者了解到，一些三四线城市的中小开发商对未来并不乐观，一方面土地、建筑成本上涨使得利润下降，另一方面，面对大型开发商如万科、恒大的进驻，小开发商的产品、规模、配套都无优势。
9 Y0 k2 b4 j7 r6 z) d山东三维华德投资控股有限公司董事长冯义厚表示，公司正在四线城市潍坊开发一个文化创意小镇，目前一线、二线城市的地产投资较踊跃，而三四线城市的库存量和投资环境不太乐观，即使在城镇化的预期下，未来投资价值也不高。
阳光100置业集团常务副总裁范小冲告诉记者，三线城市的地理位置、经济地位都并非区域中心，很多城市以投资拉动扩张，出现了盲目的新城建设，但三线城市数量众多，需要区别对待。“挑选三四线城市时，我们首先看当地是否有产业支持，是否出现人口快速进入，以及城市的腹地是否有很强的支持力”，范小冲表示，一些城市完全靠投资、房地产拉动盲目扩张，没有人口进入，追涨时大家都认为市场有需求，但泡沫总会退去。