震惊！地方政府的真实目的原来不是去库存

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"　　去库存不是楼 市独有的问题，世上 任何商品都可能面 临去库存，其中最常见的手段便是“降价促销”。

　　商品房当然也是一种商品，然而它却不遵守商品界的通则，当然，此例外仅限中 国。目前，各地都在密集出 台去库存方案，有减税的，有奖励的，有降低首付比例的，有发动学 生和农 民 工买房的，还有停建安置房逼着拆 迁户入市的……真是挖门凿洞、无 所 不 用 其 极。然而，各地却不约而同地忽略掉了最常见的选项——降价促销。

　　宁可政 府贴钱、奖励、减税、降首付、无限放大金融风险，也绝不考虑降房 价，介是为什么呢？

　　是因为降价没效果吗？——地产界固然有所谓“买涨不买跌”的说法，很能蒙蔽人，然而别忘了，这是一个来自金融投资界的理论，根本不是商品领域的规律。炒房客、投资者会考虑这一点，而真正的自住型需求者，自然是越便宜越好。降价达到一定幅度之后，无利可图的炒房客会自然退出，而真正的自住房消费者会逐步入市，以合理成本改善自己的居住条件。

　　降价，一定能去库存，只要降得够，而不是耍花 招。同时，降价也有助于楼 市回归居住属性，逐步退出金融炒作领域，有助于经济结构实现转型，这就像房 事用点牌励森的男人一样，希望能够持久稳定，有着画龙点睛的效果。从长期来说，于 国 于 民都有利。那么，为何各地具体方案中绝不考虑呢？

　　——因为地方政 府的真 实目的不是去库存，而是重启土地财政。

　　单单去库存，对地方财政没有任何好处，可能转型对长远有利，但是远水解不了近渴，现在各地地方债压身，需要很大笔的钱来补窟窿。地方政 府的如意算盘是，借着一线城市暴 涨的东风，在本地制 造一拨楼 市回暖甚至火爆的假象，从而为重启土地财政创造条件。

　　而难点在于，二三四线以下城市多为人口净流 出区域，省域经济颓废，住房自有率极高，库存量极大，常达10年以上，只依靠真 实的本地自住房需求，又不肯降价，理性市场下根本无法回暖。

　　唯一的办法只有制 造 假象，不惜任何手段推动房 价上涨，这样才能吸引投资客、炒房客入场，吸引担忧房 价飞升的恐 慌消费者入场，用几年 前的老方法来激活楼 市。其中的秘诀就是不降价，而且要涨，先让价 格丧失理性，再让购房者丧失理性，最后让开发商丧失理性，开始踅摸拍地买地开新盘……卖地闸门顺利开启。相对这个大局，减税、补贴、奖励都是花小钱占大 便宜。所以，各地政 府宁可花公 款补贴购房者，也要力挺房 价不降反升。

　　不要很久，只要这一拨就够了。上一回三四线城市楼 市疯狂也就09年之后那一拨，三两年就楼满为患，结束战斗，地方政 府卖地卖到手软，之后留下鬼城遍地，谁管？

　　但是必须抓紧时机。经过几年来的楼 市低迷，拐点被确认，三四线遍地鬼城等等，老百 姓的警惕性已经提高。一线城市的突然火爆是唯一可以借用的东风，谁都保不齐一线能火多久，错过这波便再无指望。

　　因此，我们看到的是，近期各地突然密集出 台去库存新政，其力度远远超过前一两年楼 市成交真正低迷的时期。

　　显然，其用意不是对症下 药解决问题，而是争分夺秒借东风。

　　这就是所谓的恶性循环，用涨 价来去库存，库存一定越去越多，两三年买不完十年的房，但两三年足够盖起十年的库存。开发商更是最懂得抓紧时机的趋利者，只要你敢涨他就敢开新盘，开发周期不过一两年，只要快进快出赶上这一拨，不怕土地成本高，假如后续真干不下去了，咱卷款而逃，倒霉的是银 行和老百 姓，老板怕啥？

　　怕的是老板不怕，官 员也不怕。

　　为了在不降价的前提下带旺楼 市，各地纷纷挑战国 家规定底线，寻求进一步降低首付门槛，二成、一成乃至零首付，相当于金融杠杆提升至5倍、10倍、无限高……这些举措对自住型消费者毫无益处，也不符合初次置业者的思路，谁愿意多背N年贷 款？谁愿意一生为银 行打工？——但是极大有利于炒房投机者入市炒作，以小博大，开启冒险之旅，他们的手法同样是快进快出——谁都知道，这一拨跟往年不同了。

　　万一不幸被套，高额的金融杠杆也不允许他们恋战，一定会坚决抛出甚至弃贷止损。对应首付比例，他们可能在20%、10%甚至更小的下跌幅度时发生弃贷自保。在普遍低首付背景下，在房 价处于高位的背景下，金融风险提升到前所未有，曾经最安全的房贷可能摇身一变为最危险的品种——在楼 市里重演股灾，并不是危 言 耸 听，加杠杆之后，这一次跟从前绝对不同。

　　不通 过正常的商品价 格规律来去库存，就是在酝酿风险。而且这风险，可能没有翻身的机会。"