房产证“难产”，到底难在哪儿

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2014-7-17 10:13 上传

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“买房多年，房产证却迟迟没有办下来……”不少业主反映，入住新房多年，房产证却一直“难产”。
　　这些业主多年前购买的房屋迟迟不能办理房产证，致使其房产不能上市交易，无法正常发挥物权的效用，甚至影响一些家庭成员落户、小孩入学等问题，影响房产权利人的合法权益。房产证为何这么难办？房产证“难产”究竟难在哪儿？

不少市民反映房产证“难产”
! |% W( u$ w) N8 o1 v: ~+ V　　“我是夏家店洋河小区市民，已经住进来8年了，房产证却一直没办下来……”家住夏家店的左女士郁闷不已。“我是花好月圆的业主，8年了房产证还没拿到……”业主彭先生也十分烦恼。“我是朝阳中路学府小区的业主，2006年搬迁入住，当时协议上说，3个月内拿到房产证，可是到现在都没拿到。那时我孩子刚读小学，要交6000元择校费，现在我孩子都准备读初中了，择校费又是个问题。” 还有一个多月开学，梁女士急得团团转。
1 Y1 s0 i4 g! M) ?$ B# l　　同样，在北京南路一楼盘，不少业主反映入住5年没能办下房产证。
　　对于北京南路的这家楼盘“难产”的房产证，市房管局房地产监察大队调查后发现，该小区没能办下房产证的原因，主要是开发企业缺乏《建筑工程竣工备案证》。于是，该大队立即督促开发企业，并向建管部门发函，直至开发企业办理《建筑工程竣工备案证》。目前，各种手续已报市房管局，市房管局也已接受申请，该小区房产证不日将办理完毕。
$ Z/ D. S3 g+ u  O　　来自市房管局的统计数据显示，北京南路、北京北路、张湾区汉江街办东风社区等分别有一项目，涉及1000余户购房权利人9年未办理房屋所有权证。市房管局监察大队经调查，发现开发商与施工企业长期存在经济合同纠纷得不到解决，先后频繁更换企业法人，其间管理混乱，擅自有意将资金挪用，导致无资金为购房权利人及时办理房屋所有权证。
　　为此，市房管局成立专班，按照市政府推进解决意见，根据市土地、规划、建管等相关部门致函市房管局特事特办的代替要件，有效利用绿色通道，已先后分别进入办理权属登记和分户产权。

资料不全，导致办证卡壳
( K7 a. W1 |: Q- j4 h　　“目前社会上反映强烈、普遍关注的‘房产证办证难’，实质上是非正常情况下的办证问题。主要是一些建设单位或个人在审批手续不全或不按照主管部门审批要求的违规建设，造成权属不清、资料不全而不能依法登记，导致后期房产证‘办证难’，究其具体原因可归纳有十个方面。”市房地产监察大队余世龙介绍说，首先是申请登记法定资料不全，如缺少《国有土地使用权证》。
  e" s, E+ j; k9 V, ^9 U! J; X　　他举例说，有些开发项目签订土地出让合同后，不能按期缴纳土地出让金；有的在集体土地上进行房地产开发未办理征地手续转变土地性质；还有的缺《建设工程规划许可证》；更有甚者没有规划批准就建房。
　　“此外，还有的是建设不符合规划要求；有的超出规划面积；有的擅自改变房地产规划用途；有缺《建筑工程竣工备案证》的；有的开发企业因营业执照被吊销、注销，无法办理房地产验收手续；有的工程不达标，竣工验收不合格；有的未按规定缴纳竣工验收手续费，未办理竣工验收证明；有的与施工方有纠纷，施工方不提供办理竣工验收必备的施工图纸资料……”余世龙介绍。
　　“一次审批，分期建设的房子，早期入住的市民难以及时办证。” 余世龙说，有的楼盘在前期办理审批手续时是统一办理，在后期建设过程中有的因拆迁难或资金困难等原因，将项目分为几期开发；有的是自行调整了建设项目进度。“这些都要等到项目整体通过验收后才能办证。”

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开发企业倒闭，难办房产证
　　余世龙还介绍，也有因开发企业自身原因导致无法办证。比如：有的企业因经营管理不善而倒闭，营业执照被吊销、注销，无法联系；有的企业重组、法人变更、转移建设项目；有些单位不具备开发资质，借其它名义开发，对外销售房屋；有的开发商资金周转困难，故意拖延办证。这些问题都会导致难以办理房产证。
　　据介绍，有些因房地产开发企业倒闭、注销或下落不明，购房人无法取得不动产发票和购房发票；有些开发建设单位为了逃避税费，不愿向购房人出具发票；有些单位违法建房售房，无法出具售房发票。有些企业提前收取市民办证税费、维修资金等，擅自挪作他用；有的开发企业一房多卖，一套房源有多个合同，或未经购房人同意，擅自办理抵押等。
　　“房产权利人对房产登记的重要性、复杂性认识不足，不积极行使合法权利，多年后时过境迁，政策发生变化导致办证遇阻。”余世龙还特别强调。

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一批房产办证遗留问题得以解决
　　如何让房产证不再难产？为妥善解决办证遗留问题，市房管部门向市政府提出相关建议，促成办证政策出台。
　　近年来，随着《物权法》、《房屋登记办法》等房产登记法律法规的出台，广大群众的物权保护意识不断提高，购房群众积极要求办理房产证以保护自身合法的物权。据市房管部门介绍，近年来全市年均办理各类房屋所有权、抵押权等房产登记4万余起，有效保护了广大群众的房产权利。
　　自市政府解决房产办证遗留问题相关政策出台以来，市房管局先后督促吉康花园、香港春天、东风庭苑、美地天城、怡馨小区、锦华苑、三安家园、宏发小区、水岸新城等50多个大到几百户，小到仅一户逾期未办理房屋所有权证项目，共协调解决6000余户老百姓的办证问题，总办证面积超过65万平方米。

逾期未办证企业，将列入黑名单
　　种种原因致“办证难”，因其情况复杂，又涉及行政管理、民事纠纷、甚至刑事违法等多个环节，单靠政府或某个部门一次会议、一个文件、一场统一行动，不可能全部涵盖该类问题，全部化解到位。“解决房产登记遗留问题，需要建立长效机制、部门联动机制，制定切实可行的措施，也需要全社会的共同关注，特别是购房人在购房时保持理性、谨慎，维护好自身合法权益。”市房管局相关负责人坦言。
% \( K" l) j7 ^　　“办证难问题出现后，要投入大量的行政资源和社会成本予以化解，与其事后化解，不如事前做好预防，防止此类问题发生。”该负责人指出，相关部门将会采取多种举措，切实防范新的“办证难”问题发生。下一步，房管部门将加强对商品房预（销）售活动的动态管理，建立完善的房地产市场监管机制；完善房地产市场处罚机制，对逾期未办证的企业，列入“黑名单”，停止其新项目的各项审批。
6 s5 `5 z9 H( S# A# Y　　与此同时，业内人士提醒市民购房时做到“五看”：一是要看清“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，开发企业应在售楼部予以公示，“五证”齐全的楼盘方可购买；二是要看规模，尽量选择规模化开发的楼盘，尽量购买手续齐全的现房；三是要看资信，尽量选择选择资金实力强，商业信誉好，在主管部门无不良信用记录的开发企业；四是看业绩，看开发企业历史业绩，听取已入住项目市民的口碑；五是看合同，签订购房合同时要谨慎，涉及交房、办证条款约定要明确，同时合同签订后及时督促开发企业到主管部门办理备案及预告登记，防止一房多卖。

办理房产证，要备全哪些资料？
　　据市房屋产权登记部门介绍，购房户办理房产证要经过两个步骤：一是开发建设单位办理建设项目的总房产证，从房产登记的角度该项程序叫做初始登记；二是总房产证办理后，由开发建设单位与购房户办理分户房产证，从房产登记的角度该项程序叫作转移登记。
0 S& v# c8 `: B  ^　　根据《房屋登记办法》，这两个程序需要提供的材料分别为：《办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：登记申请书；申请人身份证明；建设用地使用权证明；建设工程符合规划的证明；房屋已竣工的证明；房屋测绘报告；其他必要材料。”
4 c# y7 g7 {3 x3 `　　第三十三条规定“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：登记申请书；申请人身份证明；房屋所有权证书或者房地产权证书；证明房屋所有权发生转移的材料；其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”