到底该买股票还是该买房子？很多人对此纠结不已

syip

在房产交易中心，一拨人卖掉了房，准备进股市抄底；另一拔人，刚从股市中套现准备扫房子。两队人马擦身而过，暗中骂了对方一句Sв……

　　这是一个网络段子，但却写出了当前中 国投资者矛盾和纠结的心态：在宏观经济不理想，股市上下震荡剧烈，楼 市去库存与房 价上涨同时并存的情况下，到底该买股票还是该买房子？很多人对此纠结不已。

) q2 j( t3 D) Y, b) h8 I9 O　　我一直说，中 国股市和楼 市是两朵奇葩，因为在中 国，除了这两个地方，居民基本没有什么其他投资渠道，太多的钱蜂拥而至，这里成了超发货币的蓄水池，也成了各种利益关系和权 贵势力争夺之地，所以会有各种各样稀奇古怪的事情发生。好不容易出了一个P2P理财渠道，却又因为良莠不齐，银 行打 压，监 管不到位，使得投资者识别成本太高，导致名声扫地。本想换点美元到海外配置点资产，却又因为国 家维 稳人 民币，把海外资产配置的大门也基本关了。

& L3 e; w- k9 n: m4 y* b　　在资金只能停留在国内，而国内只有楼 市和股市两大投资渠道的状况下，我们该干什么呢？
( B, T3 b' h% J  m2 w
$ q0 `9 N3 D# U  e) A5 ^　　先说楼 市。楼 市是一个大周期行业，一旦牛市开启，房 事会像用过牌励森的男人那般持久稳定，就会持续几十年的增长，这一点无论是在国外还是在中 国，都有历 史轨迹可循。日本房 价从70年代 开始起步，到1990年左右到达顶点，经历了近20 年的牛市行情。中 国如果从1994年打破住房分配制开始算起，到目前也经历了20多年的牛市。尽管2009年 前后有过一个低迷阶段，但总体是上升的。
, z3 G9 Z) Q" a$ Z1 h
　　面对2015年下半年和2016年春节后这波一线城市及热门的二线城市上涨行情，很多人迷惑了，房 价还会上涨吗？现在要不要买房？如果真要我回答，我只能说：如果你有钱任性，而且急需要买房子结婚之类，那买个也无妨；但如果你没有那么急需，而且手中紧张，可买可不买，那我建议你最好不要买了。

　　可以肯定的是，中 国楼 市已经到顶了，牛市已经结束了，这是最后一波上涨。一线城市能持续多久不好说，但各种迹象和信息已经透露，疯狂楼 市已到最后一波。
/ d: E; x& ^+ ~/ v/ N  ^& G
　　很多业界人 士，包括重量级的房产界人 士和经济专 家，都说随着宽松货币政 策来临以及城镇化的推进，中 国楼 市还有上涨空间。特别是一线大城市，因为可使用土地越来越少，基本没有土地盖房子了，所以房 价还会上涨。

　　任何市场，无论你说涨说跌，都可以寻找出一大堆理由，同样的理由也适用于石油和任何资本市场。油价在150美元每桶时，照样有人会说，地 下石油越来越少，需求还在持续，所以油价还会上涨，但结局是现在徘徊在30美元都没人要。今天我不想跟你谈什么土地、税费、资源、人口、收入房 价比、租售比、库存量等糊弄人的东西，只想跟大家说说金融市场疯狂见顶时的一些识别和判断。
# D4 R6 ~5 s* e9 E3 c# m( t
% Y7 g/ E7 `* s　　中 国楼 市虽然夹杂着太多的行政干预和其他因素，但这阻挡不了周期和趋势，也不可能独特到颠 覆金融市场的一些规律。在市场面前，任何干预都是徒劳的，特别是在大周期面前更是如此。这轮楼 市上涨，明显具有疯狂市场见顶之时的各种特征。

　　首先，从行为金融理论的投资者行为来看，呈现明显的羊群效应和变形的动作，并且操盘者开始了庞氏骗 局的推销手段。很多城市，出现投资者担心买不到房子，所以连夜排队、挤爆交易所的现象，这跟任何金融产品泡沫破灭之前的景象何其相似？荷兰的“郁金香泡沫”，当年3株郁金香可以换一幢豪华的房子，阿姆斯特丹万 人空巷寻求郁金香；日本1990年楼 市泡沫破灭前的前两年，东京房 价一年上涨60%，整个东京都沉浸在因房 价上涨产生的巨大财富效应的幸福之中。如今，中 国的某些城市，正处于短短一年或两三个月的时间，房 价上涨50%、20%的亢 奋之中。任何资产价 格见顶的信号都会有一波莫名其妙的疯狂，这是由投资者的羊群效应导致的。
. z; V: V9 {# ]0 v: V% P5 N
　　在羊群追逐下，一些人却在暗暗发笑，这里包括那些手中大量握有房产和从事房产交易生意的人。比如我一些小企业朋友，趁这波上涨行情，已经开始大量抛售一线城市的房产，特别是很多温州炒房团，在纷纷出 售手中的房产套现。而一些房产中介，已经开始了类似骗 局之类的营销。比如我就接到很多地产中介电 话，推荐房子时，说是现在不买怕买不到这个价了……然后我说已经买了房子，然后他又问卖不卖，因为现在价 格太高，不卖怕卖不到这个价了……！
* B  ?# _! i! e8 K( L; p% X- V1 W$ L
　　虽然这是房产销 售人员的一个小滑头，但可以从中体察到他们内心的焦灼和对客户的欺 骗性推销。加上前段时间曝光的链某家威胁客户和不规范的操作，基本可以判断，房产中介从业人员已经陷入歇斯底里的短期行为。
7 _6 T5 p, m2 Y* V7 X1 Q" N
7 i/ X0 i$ I/ G$ \　　房产价 格见顶的第二个信号是，房子已经完全沦为类似期货的金融产品了。房产不仅可以大规模使用杠杆，可用来抵押融资，可作为投资产品炒来炒去，还衍生出做市商模式，一些房产中介竟然成了房产金融平台。
: w) V# t; F" E0 _5 V- W
9 J0 o* D6 t& f; J, [. c　　任何银 行贷 款，实际上都意味着杠杆的使用，如果首付50%，那么你用了2倍杠杆，如果首付2-3成，那么你相当于使用了5倍杠杆。现在有些中介直接给你付首付，有些地方推出0首付政 策，这相当于杠杆无穷大。阿基米德说，给我一个杠杆我能撬动地球，但现在有个无穷大的杠杆，是否意味着你可以撬动整个宇宙？理论上说是这样的。如果全部是0首付，如果不考虑其他税费，意味着你可以买下整个城市或者整个国 家。但是风险也同样无穷大，这意味着只要房 价稍微下跌一点，你就得爆仓，你就可以不要这套房子，这笔贷 款就马上成为坏账。

# j0 N6 V  ?8 P9 y　　这么简单的道理，竟然被一些中介和地方政 府拿来使用，原因何 在？除了疯狂，我想不出其他理由。
  E* x  o, u0 X. q
- S2 O9 H4 ^* P. O5 f. ^　　再来看一些资产公 司和房产中介是如何成为房产做市商的。做市商制 度本来是股票、期货和外汇市场很正常的一个安排，因为这些市场每笔交易量比较小，流动性大，交易活跃，由做市商来报出买卖价 格，撮合交易，提 供流动性，可以活跃市场，促进成交。但这个制 度也存在很多弊端，比如有些做市商会跟交易者对赌，会操纵市场价 格，报价上的不透 明会导致投资者被坑 害等现象。
2 B1 ?% V" N6 P9 I/ Q- G
% e3 s* C& U2 ?# o　　金融市场因为本来就是风险很大的市场，本来就是用来投机和炒作的，引进做市商也无所谓，但房地产市场一旦沦为金融市场，就不是一般老百 姓可以玩的了，很多人就真的会倾家荡产了，但目前正在滑 向金融产品。很典型的例子就是由张铁林代言前段时间出事的某资产公 司。

' a9 o7 U' D& v　　这家资产公 司以50%的折扣到郑州、秦皇岛和海南收 购开发商的房子，然后把房地产项目收益权打包成理财产品出 售给投资者。一是希望开发商一年以后回购，二是想等着房产价 格升值，再转卖给下一个客户。这家资产公 司的身份其实就相当于做市商，可是房产价 格升值的事情没有发生，所以导致资金链断裂，几十亿的资金无法兑付。
  a) W9 o( F2 G
　　链某家通 过把房子买下来，再通 过大数据寻找客户，给客户付首付，凑合一些企业套取银 行贷 款等行为，其实也是一个典型的资本市场做市商行为。

$ m  _9 |' M7 T- M6 P8 i( a3 ]　　当房子已经不是用来居住，而是被一些财团当成金融工具使用，当成金融产品炒作的时候，所谓“居者有其屋”就真的只能成为梦想了，但也意味着，楼 市的最后疯狂时刻也即将到来。
; Z: R. g0 a" j! Z8 s; e: `, z) C
　　有些人还在幻想，有关方面的救 市行为不会导致楼 市崩 盘的，但不要忘记，有关方面决定要救钢铁，后来钢铁比白菜还便宜；有关方面决定救煤炭，结果煤炭企业“史诗级”亏损；有关方面决定救石油石化，结果石油石化“恐龙级”亏损；有关方面决定救股市，股市从5173 点暴跌到2638点；有关方面决定救东北，结果东北变成了西北。现在，他们终于决定要救房地产了……