转型阵痛与后市看空 券商指老潘或需再售上海物业

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　观点地产网

1 c% t. B2 P' R# q, [# Y　　徒有“光鲜亮丽”的业绩数据或许并不足以征服券商的心理预期。

/ ?4 o' Q9 |6 @5 s: Z. w　　就在SOHO中国高调宣布上半年营收和租金收入同比增长均超过八成之时，券商们却不约而同地唱起了“反调”。
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8 Q. p& w0 T+ H% {; i" x　　其中，花旗于近日发布的一份研究报告中指出，其对SOHO中国的前景预期较为审慎，主要是由于该公司仍在寻找机会出售未落成项目，以获取短期利润支持长远租金增长。
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4 E- e, e2 y5 W/ g( b; J　　花旗表示，虽然SOHO中国上半年租金收入同比增长84%至1.6亿元，但该数据已经大幅差过市场预期，公司管理层亦对未来租金水平提供指引。而若收购遇阻，SOHO中国转型至投资物业仍需要一段长时间。
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　　因此，花旗认为SOHO中国前景充满阴霾，加上现时估值过高，故重申其“沽售”评级。

　　断臂求生 上海（楼盘）物业或再售
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　　值得关注的是，花旗在该份研报中特别指出，SOHO中国管理层重申将会继续出售上海非核心物业。

　　事实上，仅在数月之前，SOHO中国与金融街(000402,股吧)达成一项收购协议，其将以52.32亿元出售SOHO中国位于上海的两个项目。

　　该次所出售的物业分别为“SOHO静安广场”和“SOHO海伦项目”。据悉，上述两个项目为SOHO中国于2011年收购，当年4月1日，SOHO中国宣布以16.34亿元收购上海静安区万航渡路716弄-794弄地块，后被命名为SOHO静安广场。

* e8 j( i5 i) i3 g1 @, _　　仅在12日之后，SOHO中国又以24.7亿元收购上海海伦路地块，后被命名为SOHO海伦广场。以两个项目当时的买入成本41.04亿元计算，SOHO中国该次出售净赚11.28亿元，溢价率为27.49%。

　　而此前外媒消息称，SOHO中国实则欲出售上海三个项目。因此，在成功转让上述两项目之后，后续再次出售亦非空穴来风。
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　　在外界看来，出售上海物业是SOHO中国在转型期“断臂自救”的一种方式。据悉，2012年8月份，SOHO中国宣布在未来的三年，将由散售的商业模式改为持有出租物业。

　　对此，有分析指出，从目前的情况看，由于转型持有出租物业，SOHO中国的资金压力骤然提升，以其自有资金和“微薄”的租金收入，肯定无法支撑公司在京沪十余个项目的开发。

　　因此，该分析师表示，对于目前的SOHO中国来说，要想顺利转型最简单有效的方法就是卖掉几个项目，然后集中资金开发其他回款快、利润高的楼盘。
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1 z  M1 W5 c& k8 J( }9 \$ y　　据SOHO中最新发布的半年报显示，目前其旗下物业项目总计13个，其中投资物业12个，销售项目仅1个。而在该13个项目中，上海占据9席。

　　然而，不容忽视的是，眼下上海商办市场的表现并不乐观。数据显示，截至7月底，上海商办存量面积达1378.23万平米，存量套数85463套。
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　　若以前12个月的商办销售速度来计算，全市商办存量套数大概需要27.1个月才能消化，存量面积则大概需要42.5个月。

. }2 t. ^- A8 G4 a# p- u　　在潜在的市场压力面前，或许不难理解老潘为何急于出售上海非核心物业。

　　后市看空 SOHO转型阵痛依旧

　　上海静安及海伦项目的出售带给SOHO中国的是一份略显“漂亮”的中期业绩。其中报显示，SOHO中国上半年营收约47.5亿元，同比大幅上升约83%。另外，期内实现公司核心纯利12.2亿元，同比增长128%。

$ T' q/ k# S( P& k( n: @' U　　SOHO中国称，期内营业额大幅上升，主要原因是由于结算的建筑面积较去年同期增加所致。期内结算的建筑面积约为8.06万平米(不含车位面积)，较2013年同期结算的建筑面积上升97%。
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6 @6 {. u1 X" v/ `1 C　　此外，据了解，上半年SOHO中国实现租金收入约1.64亿元，同比上升约84%。其中，望京SOHO塔三项目于2014年4月底开始预租，截至目前办公部分已经预租约35%。而上海SOHO复兴广场项目办公部分也已经出租约20%，商业部分已经出租约50%。
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　　业绩“漂亮”的背后却不见得券商会为此“买单”。花旗在其研报中便直言，虽然公司核心纯利12.2亿元符预期，但主要是由于出售所得一次性收益，而其上半年未确认销售预期跌至40亿元，相信未来盈利将会下跌。

　　其续指，SOHO中国上半年1.6亿元的租金收入也大幅差过市场预期，若其出售事项受阻，SOHO中国的转型之路仍需较长的一段时间。

$ U2 h5 A$ `" [7 O9 a, d/ d　　富瑞亦在研报中指出，其预期SOHO中国盈利将会于2014年及其后两年年分别下跌50%、45%和28%，原因包括物业销售显著下跌以及忧虑现时内地市场下的出租情况。

3 V5 b  c0 R3 @' f7 a( |0 s5 i　　另外，里昂更是直言不讳，其称，由于SOHO物业组合变得完全，才使租金收入上升，但基数仍低，而出售上海非核心物业仍有不确定性，加上过去一至两季度，北京（楼盘）及上海的办公室市场租金有下行压力。因此，里昂维持其对SOHO中国“逊于大市”的评级。
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2 Y3 N2 |' m1 v4 {5 E# P7 F　　虽然潘石屹在年初业绩会上再次宣布转型成功，但就事实而言，SOHO转型之路或许还任重道远。