转型阵痛与后市看空 券商指老潘或需再售上海物业

syip

　观点地产网

　　徒有“光鲜亮丽”的业绩数据或许并不足以征服券商的心理预期。

/ K, T# T5 F1 l8 Y　　就在SOHO中国高调宣布上半年营收和租金收入同比增长均超过八成之时，券商们却不约而同地唱起了“反调”。

0 D. G% f, S  |8 n+ }, h5 j8 l　　其中，花旗于近日发布的一份研究报告中指出，其对SOHO中国的前景预期较为审慎，主要是由于该公司仍在寻找机会出售未落成项目，以获取短期利润支持长远租金增长。

　　花旗表示，虽然SOHO中国上半年租金收入同比增长84%至1.6亿元，但该数据已经大幅差过市场预期，公司管理层亦对未来租金水平提供指引。而若收购遇阻，SOHO中国转型至投资物业仍需要一段长时间。

　　因此，花旗认为SOHO中国前景充满阴霾，加上现时估值过高，故重申其“沽售”评级。

( V& ]) l9 R: R  U; {& m" J: ~　　断臂求生 上海（楼盘）物业或再售

　　值得关注的是，花旗在该份研报中特别指出，SOHO中国管理层重申将会继续出售上海非核心物业。
" U' c/ e+ ?5 x+ A' D0 Z
4 I% d9 N$ c6 S; G! c4 [　　事实上，仅在数月之前，SOHO中国与金融街(000402,股吧)达成一项收购协议，其将以52.32亿元出售SOHO中国位于上海的两个项目。
6 s' R3 m3 \% t: H) c; Z+ i
7 Q& B, ?5 `3 }- a% S　　该次所出售的物业分别为“SOHO静安广场”和“SOHO海伦项目”。据悉，上述两个项目为SOHO中国于2011年收购，当年4月1日，SOHO中国宣布以16.34亿元收购上海静安区万航渡路716弄-794弄地块，后被命名为SOHO静安广场。
% a; c, P0 G* z& P7 n
* N7 n: |2 J1 D& @( |: Y' g　　仅在12日之后，SOHO中国又以24.7亿元收购上海海伦路地块，后被命名为SOHO海伦广场。以两个项目当时的买入成本41.04亿元计算，SOHO中国该次出售净赚11.28亿元，溢价率为27.49%。

  t! C$ [# ^5 O! Z+ x  z　　而此前外媒消息称，SOHO中国实则欲出售上海三个项目。因此，在成功转让上述两项目之后，后续再次出售亦非空穴来风。

　　在外界看来，出售上海物业是SOHO中国在转型期“断臂自救”的一种方式。据悉，2012年8月份，SOHO中国宣布在未来的三年，将由散售的商业模式改为持有出租物业。

( v; k8 g2 t$ r+ B- z( }　　对此，有分析指出，从目前的情况看，由于转型持有出租物业，SOHO中国的资金压力骤然提升，以其自有资金和“微薄”的租金收入，肯定无法支撑公司在京沪十余个项目的开发。
; ^' |* d4 c! s& \2 K1 _+ A- \: c
# l9 Y1 d( _# [2 u" `0 x5 Q9 ]　　因此，该分析师表示，对于目前的SOHO中国来说，要想顺利转型最简单有效的方法就是卖掉几个项目，然后集中资金开发其他回款快、利润高的楼盘。
  [" b6 T: Z2 \4 I. m* O' Z3 ~- K
　　据SOHO中最新发布的半年报显示，目前其旗下物业项目总计13个，其中投资物业12个，销售项目仅1个。而在该13个项目中，上海占据9席。

5 Q  N! Y+ U- o% K- @  k  H　　然而，不容忽视的是，眼下上海商办市场的表现并不乐观。数据显示，截至7月底，上海商办存量面积达1378.23万平米，存量套数85463套。

　　若以前12个月的商办销售速度来计算，全市商办存量套数大概需要27.1个月才能消化，存量面积则大概需要42.5个月。

　　在潜在的市场压力面前，或许不难理解老潘为何急于出售上海非核心物业。
' J( C" \9 F% X% G' o8 T2 \
) _9 f( c. _% p" n　　后市看空 SOHO转型阵痛依旧
) d" K: Z- t; z7 L* C
, F7 L% u1 s& L8 [" q　　上海静安及海伦项目的出售带给SOHO中国的是一份略显“漂亮”的中期业绩。其中报显示，SOHO中国上半年营收约47.5亿元，同比大幅上升约83%。另外，期内实现公司核心纯利12.2亿元，同比增长128%。

　　SOHO中国称，期内营业额大幅上升，主要原因是由于结算的建筑面积较去年同期增加所致。期内结算的建筑面积约为8.06万平米(不含车位面积)，较2013年同期结算的建筑面积上升97%。
: n$ o' Z" w9 C
) l% w; _& r1 D0 w　　此外，据了解，上半年SOHO中国实现租金收入约1.64亿元，同比上升约84%。其中，望京SOHO塔三项目于2014年4月底开始预租，截至目前办公部分已经预租约35%。而上海SOHO复兴广场项目办公部分也已经出租约20%，商业部分已经出租约50%。
8 i% F( k8 V* e. ]
7 N/ C6 r/ [% E# x) z. i　　业绩“漂亮”的背后却不见得券商会为此“买单”。花旗在其研报中便直言，虽然公司核心纯利12.2亿元符预期，但主要是由于出售所得一次性收益，而其上半年未确认销售预期跌至40亿元，相信未来盈利将会下跌。
8 |1 v) H4 M6 N) H+ g% \
$ k% C$ H  ^& }- k! F  Z　　其续指，SOHO中国上半年1.6亿元的租金收入也大幅差过市场预期，若其出售事项受阻，SOHO中国的转型之路仍需较长的一段时间。
! u1 W  c) _/ _/ K
　　富瑞亦在研报中指出，其预期SOHO中国盈利将会于2014年及其后两年年分别下跌50%、45%和28%，原因包括物业销售显著下跌以及忧虑现时内地市场下的出租情况。
1 Y" H" L" D; o4 H1 T
　　另外，里昂更是直言不讳，其称，由于SOHO物业组合变得完全，才使租金收入上升，但基数仍低，而出售上海非核心物业仍有不确定性，加上过去一至两季度，北京（楼盘）及上海的办公室市场租金有下行压力。因此，里昂维持其对SOHO中国“逊于大市”的评级。

# T" [6 c5 b8 e　　虽然潘石屹在年初业绩会上再次宣布转型成功，但就事实而言，SOHO转型之路或许还任重道远。