转型阵痛与后市看空 券商指老潘或需再售上海物业

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; l. M3 x" m- [2 D　　徒有“光鲜亮丽”的业绩数据或许并不足以征服券商的心理预期。

　　就在SOHO中国高调宣布上半年营收和租金收入同比增长均超过八成之时，券商们却不约而同地唱起了“反调”。

* O/ ~4 l- F$ t* n7 @' w$ _　　其中，花旗于近日发布的一份研究报告中指出，其对SOHO中国的前景预期较为审慎，主要是由于该公司仍在寻找机会出售未落成项目，以获取短期利润支持长远租金增长。
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　　花旗表示，虽然SOHO中国上半年租金收入同比增长84%至1.6亿元，但该数据已经大幅差过市场预期，公司管理层亦对未来租金水平提供指引。而若收购遇阻，SOHO中国转型至投资物业仍需要一段长时间。

　　因此，花旗认为SOHO中国前景充满阴霾，加上现时估值过高，故重申其“沽售”评级。

　　断臂求生 上海（楼盘）物业或再售
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　　值得关注的是，花旗在该份研报中特别指出，SOHO中国管理层重申将会继续出售上海非核心物业。
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　　事实上，仅在数月之前，SOHO中国与金融街(000402,股吧)达成一项收购协议，其将以52.32亿元出售SOHO中国位于上海的两个项目。

4 e& f; e' H' I6 s' J; }/ D" W　　该次所出售的物业分别为“SOHO静安广场”和“SOHO海伦项目”。据悉，上述两个项目为SOHO中国于2011年收购，当年4月1日，SOHO中国宣布以16.34亿元收购上海静安区万航渡路716弄-794弄地块，后被命名为SOHO静安广场。

　　仅在12日之后，SOHO中国又以24.7亿元收购上海海伦路地块，后被命名为SOHO海伦广场。以两个项目当时的买入成本41.04亿元计算，SOHO中国该次出售净赚11.28亿元，溢价率为27.49%。
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! q+ e4 N( f  Z　　而此前外媒消息称，SOHO中国实则欲出售上海三个项目。因此，在成功转让上述两项目之后，后续再次出售亦非空穴来风。
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( H2 N4 V9 G: T9 X+ l　　在外界看来，出售上海物业是SOHO中国在转型期“断臂自救”的一种方式。据悉，2012年8月份，SOHO中国宣布在未来的三年，将由散售的商业模式改为持有出租物业。
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( l& f* I1 i2 o6 G. s) B3 s. q　　对此，有分析指出，从目前的情况看，由于转型持有出租物业，SOHO中国的资金压力骤然提升，以其自有资金和“微薄”的租金收入，肯定无法支撑公司在京沪十余个项目的开发。

　　因此，该分析师表示，对于目前的SOHO中国来说，要想顺利转型最简单有效的方法就是卖掉几个项目，然后集中资金开发其他回款快、利润高的楼盘。
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　　据SOHO中最新发布的半年报显示，目前其旗下物业项目总计13个，其中投资物业12个，销售项目仅1个。而在该13个项目中，上海占据9席。
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5 b1 P: Q8 @. v& N' i& G6 s# z　　然而，不容忽视的是，眼下上海商办市场的表现并不乐观。数据显示，截至7月底，上海商办存量面积达1378.23万平米，存量套数85463套。

# d5 M9 ?2 E9 m0 p; z( X2 p　　若以前12个月的商办销售速度来计算，全市商办存量套数大概需要27.1个月才能消化，存量面积则大概需要42.5个月。

　　在潜在的市场压力面前，或许不难理解老潘为何急于出售上海非核心物业。
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# @0 x% ]+ ]7 L' t8 }　　后市看空 SOHO转型阵痛依旧

　　上海静安及海伦项目的出售带给SOHO中国的是一份略显“漂亮”的中期业绩。其中报显示，SOHO中国上半年营收约47.5亿元，同比大幅上升约83%。另外，期内实现公司核心纯利12.2亿元，同比增长128%。

6 O6 ^- v% I  N9 p* u" ]* U8 o, d　　SOHO中国称，期内营业额大幅上升，主要原因是由于结算的建筑面积较去年同期增加所致。期内结算的建筑面积约为8.06万平米(不含车位面积)，较2013年同期结算的建筑面积上升97%。
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( F) E. F8 Y' s( ~2 G　　此外，据了解，上半年SOHO中国实现租金收入约1.64亿元，同比上升约84%。其中，望京SOHO塔三项目于2014年4月底开始预租，截至目前办公部分已经预租约35%。而上海SOHO复兴广场项目办公部分也已经出租约20%，商业部分已经出租约50%。
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6 j" x  ]. y5 J1 u' F: I. m* V' a. E　　业绩“漂亮”的背后却不见得券商会为此“买单”。花旗在其研报中便直言，虽然公司核心纯利12.2亿元符预期，但主要是由于出售所得一次性收益，而其上半年未确认销售预期跌至40亿元，相信未来盈利将会下跌。
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4 j  ~% a# @4 V9 [  p3 J　　其续指，SOHO中国上半年1.6亿元的租金收入也大幅差过市场预期，若其出售事项受阻，SOHO中国的转型之路仍需较长的一段时间。

　　富瑞亦在研报中指出，其预期SOHO中国盈利将会于2014年及其后两年年分别下跌50%、45%和28%，原因包括物业销售显著下跌以及忧虑现时内地市场下的出租情况。
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$ g  j5 c: S" N( @6 N　　另外，里昂更是直言不讳，其称，由于SOHO物业组合变得完全，才使租金收入上升，但基数仍低，而出售上海非核心物业仍有不确定性，加上过去一至两季度，北京（楼盘）及上海的办公室市场租金有下行压力。因此，里昂维持其对SOHO中国“逊于大市”的评级。
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3 g5 w8 S1 Q* I" h8 a6 ]　　虽然潘石屹在年初业绩会上再次宣布转型成功，但就事实而言，SOHO转型之路或许还任重道远。