老办法解决不了 二三线城市楼市疲软问题

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楼市进入实质性的政策松动期。现在看来，除限贷政策和一线城市的限购政策在短期内不会松绑外，在自主调控和分类指导的总原则下，以限购为主的调控政策在大多数城市将退出。不仅如此，在2009年扩大内需时地方政府曾经用过的一些刺激性政策，如补贴、购房入户、公积金支持等重出江湖。
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# Z+ u; U/ U: V& _7 ?/ S　　此轮救市行动有三大特征：一是主要来自二三线城市，二是这些城市的库存消化压力非常大（超过20个月），三是主要围绕如何松绑限购来做文章。从2013年的数据来看，一、二、三、四线城市土地出让占地方本级财政收入的平均比例分别是25%、48%、41%和19%，显然，二、三线城市对于土地财政的依赖更大。二、三线城市对于土地财政的高度依赖与2009-2011年扩大内需以及2010年后开发商纷纷转战二三线城市造成土地大规模出让密切相关。2009-2011年，一、二、三线城市新开工面积年平均同比增速分别为17.2%、19.2%和13.1%。
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9 T: A+ E  j# L1 h& N& v& @! J　　与此同时，2007-2012年一、二、三线城市人口年平均增速分别为3.8%、1.9%和2.8%。根据第六次人口普查，全国1.4亿外来人口中43.3%的部分集中在上海（楼盘）、深圳（楼盘）、北京（楼盘）、东莞（楼盘）、广州（楼盘）、苏州（楼盘）、佛山（楼盘）、天津（楼盘）、成都和温州（楼盘）这十个城市，这意味着绝大多数二线城市和所有的三线城市在吸引人口方面处于劣势。在人口基数较小的情况下，二、三线城市新增人口低增长意味着住房市场后续需求不足。此外，二、三线城市户籍人口的住房自有率基本在70%以上，新增住房需求主要是改善性需求，而这些城市80%的新增人口是外来的非户籍人口，因此，靠20%的新增户籍人口来消化库存难度较大，未来库存消化主要靠新增外来人口的购房需求。

　　不可忽视的是，近两年社会资金的无风险收益率急剧上升，一般在4%左右，而理财投资也在短短的两年内走向了普罗大众，资金回报上升。与此同时，商品房租金回报率迅速下降，目前一线城市仅为2.5%左右，二、三线城市的租金回报率更低，影响了投资需求。从量价关系上看，一、二、三线城市均经历了新一轮价格快速上涨，尽管一线城市房价涨幅更高（2013年上涨了20%），但二三线城市也上涨到了历史的高位（2013年上涨了5%-10%），相对于销售规模的下滑，价格下跌幅度很有限，这对消化库存十分不利。

! S& x7 r' `5 i! q- _　　因此，目前二、三线城市楼市疲软主要来自基本面上的总量和结构失衡，而不是抑制需求的政策造成的。一方面，二、三线城市楼市的平均库存消化周期超过20个月，一线城市则为10个月左右；另一方面，二、三线城市新增供应基本上集中在城市中心区的外围，不仅价格在历史高位，并无明显下降，而且公共配套不足，不适合改善性需求和首次置业需求。

　　由此可见，目前二、三线城市楼市的疲弱在原因上与2008-2009年那一轮完全不同，即便现在采取放松限购、购房入户、税收补贴和提高公积金支持等措施，对需求的拉动也很有限。首先，限购在二三线城市本身执行得就不严格。如很多城市仅限于主城区限购，楼市供应的主力却在外围，限购大部分名存实亡。同时，在二三线城市，户籍和婚姻登记比较混乱，“以家庭为单位”来限购很容易被突破，稍微夸张点说，在这些城市基本上不存在“有钱买不到房子”的情形；其次，购房入户如果不与稳定就业、社会保障结合起来，只能激活一部分投资需求，目前“山雨欲来风满楼”的市场气氛下，投资需求更关注的是风险，有多少人还会加仓是一个很大的疑问；最后，目前高房价、高贷款成本、“刚需”占主体的购房环境下，税收补贴和公积金支持不过是杯水车薪。

$ o0 c1 C  o) O% d　　尽管目前二、三线城市楼市疲软并非是限购、限贷等政策打压的结果，而是总量和结构严重失衡的结果，但各地仍延续2009年的刺激政策思路，不仅效果非常有限，而且可能会掩盖楼市本质问题，拖延解决问题的时间。

　　笔者认为，正确的做法有两个方面：一方面，应该将城镇常住非户籍人口的购房资格和市民化（户籍给予+社保覆盖）配对起来，解决由于二元户籍管制而受抑制的有效住房需求部分。这样既激活了市场需求，又属于有效的需求（而并非投资需求）；另一方面，建议二、三线城市暂停新增建设保障性住房，将存量商品住房供应纳入住房保障分配的范畴，将待保障的人群扩大到非户籍常住人口，并采取发放货币补贴的保障方式，让这部分人群到市场上购房，这样既可消化库存，又可以解决住房保障效率的问题。