商铺售后包租 莫只盯预期收益

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　楚天都市报讯
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/ p5 Q5 l$ Y; U　　本报记者陈珂

　　“统一包租，年综合回报10%-20%！”如今商铺投资火爆，类似的售后统一包租，充斥武汉（楼盘）商业地产市场。但业内人士提醒，商铺售后包租，不要只盯着预期收益。

/ ]) i* r3 _& J4 G* e$ g) J# h　　记者探访发现，目前，武汉不少商铺都推行20年统一包租，投资者买下商铺后，统一交给运营公司经营。开发商宣称，每年可坐收10%-20%的回报。
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8 I+ U: R6 p( X7 }5 M/ f' U　　“商铺收益，来自于招租商户支付的租金，要测算收益率是否合理，关键是租金符不符合现实。”业内人士表示。

　　以汉口和武昌2个在售商铺为例，单价均为4万，开发商称年回报（包括租金溢价分成）可达20%。反推测算，商铺每平方米租金，达到8000元/年，也就是680元/平方米/月。
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3 v& V* f, W7 ~$ q$ A; A　　但戴德梁行数据，截至1季度末，武广与中山（楼盘）大道商圈底层租金，起价为400元/平方米/月，鲁巷为300元。而要兑现开发商的承诺，该项目租金定价，已超过武汉最核心的武广商圈。
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* h  D6 }: q8 O' C$ S9 {　　实际上，记者采访了解到，上述2个项目周边商铺，平均租金只在280-400元。
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1 V2 E& h0 v8 G9 [0 o+ G8 U　　那么，什么样的商铺回报更靠谱？
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: r# x* B0 K5 E" Y8 I; v　　以明年5月即将开业，目前已在售的南国大武汉家装（江南店）为例，商铺从10-35平方米，起价18万元/套，首付最低只需9万。该项目虽然年均回报没有高的离谱，但却是结合武昌区大型家居、建材卖场的实际租金，并依托南国大家装（汉西店）运营8年的经验，综合推算。
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- f0 z: ?! \( K( H$ e1 B$ v　　“我们测算保守，并按市场租金最低涨幅，预期未来收益。”南国相关人士介绍，根据南国汉口店的运营经验，10年后平均租金可翻番，而超出现有租金水平的部分，投资者占七成。

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