住房限购政策能够规避吗？

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   今年 3 月 1 日，国务院办公厅公布了楼市调控 新国五 条，要求对转让二手住房一律严格征收差额的 20% 的个人所得税，提高第二套房的首付款比例和银行贷款利率，进一步严格限购政策等，导致 二手房交易成本大大提高 、购房资格门槛进一步提高。这其实完全是进一步增加刚需型改善型购房者的购房成本，剥夺更多刚需的购房资格。因为多年来二手房交易市场上早就形成了一个交易惯例，所有的交易税费都转嫁给下家，政府向房屋出卖人征收再多的个人所得税、营业税等，全都是由下家负担的。那么，购房者有什么办法可以规避差额的 20% 的个税和愈来愈严厉的限购政策吗？有的，购房者可以通过以下方法合法有效地规避限购令、节省交易税费：

首先，如果房屋买卖双方之间有矛盾纠纷，卖家提出加价或者其它违约要求，买家正好起诉卖家，在打赢官司后向法院申请强制执行过户，通过诉讼过户不仅完全不受限购令的约束，还能少缴很多交易税费。

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其次，如果房屋买卖双方没有任何矛盾纠纷，但出现了第三人对房屋主张权利，买受人也只能通过打官司过户，而且必须在发现有第三人对房屋主张权利之后第一时间起诉：如果房屋尚未被查封，则买受人须立即起诉同时申请财产保全，如果房屋已经被第三人申请查封，则买受人立即向查封的法院执行局提起执行异议，否则买受人有很大的最后拿不到房屋的危险。

再次，如果房屋买卖双方没有任何矛盾纠纷，也没有任何第三人对该房屋主张权利，则上下家配合打一场官司，买受人提起房屋买卖合同纠纷诉讼。

具体操作方法有：

第一，买受人提起房屋买卖合同纠纷诉讼 。适用于所有的房屋买卖，尤其适用于数年前购买的、至今尚未过户而房价已经大幅度上涨的情形，例如数年前向动迁户购买的限制交易期内的动迁安置房，动迁户多年以前拆迁获配的安置房为公有住房、至今尚未购买产权，动迁户多年以前拆迁获配购买的安置房为产权房，但是至今尚未申办房产证、房屋产权还登记在开发商名下等。

第二，第三人起诉房屋买卖双方，提起所有权纠纷诉讼 。适用于所有的房屋买卖，尤其适用于数年前购买的、至今尚未过户而房价已经大幅度上涨的动迁安置房及其它房屋（如多年以前动迁获配的公房安置房，至今尚未买下产权）。第三人为该房屋的共有人、隐性共有人或者房屋出卖人的任何债权人。

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第三，提起 离婚析产诉讼 。适用于夫妻名下已有房屋，现在新购住房需要使其变为一方的首套房而规避交易税费的情形。夫妻之间通过诉讼离婚，将原有房产判决给其中一方，另一方就变成了无房户，再购入住房就变成了购买家庭首套住房，可以规避高额的二手房交易税 。

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第四，提起 借贷抵押诉讼 。 适用于所有买卖双方无亲属关系、无血缘关系的一般性房屋买卖。 买卖双方在达成交易后， 签订一份房产抵押借款合同，售房者为借款人、债务人，购房者为出借人、债权人，约定以交易房屋作为借款人还款的抵押物。债务履行期限到期后，房屋买受人以款项出借人[size=font-size: 16pt,16pt]/ 债权人的名义、以债务人拒不履行还款义务为由诉至法院，请求实现抵押权，即可以房抵债，实现房产过户的目的。

第五，提起 所有权 确权 诉讼 。 适用于父母、子女及其他家庭成员或近亲属之间赠与房产，以及父母协助子女或者其他近亲属协助对方规避限购令、获取购房资格并获得购买首套住房的税费优惠政策和贷款政策的情形。例如： 父母以其系 当年购买房屋的 实际出资人为由 起诉子女提起所有权确权诉讼，请求法院确认自己才是房屋的真正所有权人。不管父母原本名下有几套房屋，通过法院的生效法律文书都可以实现过户、完全不受限购令的约束，而子女名下就变成了无房产，子女就可以以购买首套住房的名义再次购房，享受优惠的税费政策和贷款政策。

第六，提起 赠与合同确认诉讼 。 适用于所有的房屋买卖，尤其适用于买卖双方是亲朋好友者的房屋买卖。 买卖双方 达成 交易后， 签订一份房屋赠与合同，然后买受人以出卖人拒不履行赠与合同为由 诉至法院。

第七，提起 公司解散 清算 诉讼 。 适用于所有的房屋买卖。 卖方以房产、买方以现金作为 注册资本 共同注册成立 一家 公司 ，然后其中一方 起诉至法院要求公司解散清算 ， 通过分割公司财产实现房产过户。