蓝光地产借力资本平台谋转型

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发表于 2014-5-18 15:23:41 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
  在诸多房企纷纷逃离房地产之际,川派标杆房企蓝光地产却逆势而上,借助母公司蓝光发展(600466.SH)这一新上市资本平台,不断在房产领域加码。
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( k8 Q" O) n( ~% l) v! g  10月11日,蓝光地产雍锦阁项目亮相,宣告蓝光地产将发力高端市场,这标志着蓝光地产产品战略全面转型开启。  C8 C% ]1 P( ]! u4 G' d
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  业内专家在接受《中国经营报》记者采访时表示,蓝光地产此次战略转型能够让投资者感受企业快速成长、不断做调整的一面,有助于增强投资者信心,至于后续能否扩大战略规模,关键看其资本获取和成本回收的速度。
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3 H9 z2 j2 I7 z, s4 ^  抢占改善型市场
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  “雍锦系”的加入将弥补过去几年蓝光地产在深度改善或高端板块的空白,未来数年间,蓝光将以“雍锦系”为产品品牌和市场抓手深耕中国楼市改善型物业领域,满足改善型客户的需求。
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  2015年以来,蓝光地产加速谋变,这首先体现在其产品战略从刚需型向改善型的转换。  }* D8 X8 d" Q* P  N6 a# p
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  “蓝光深耕国内房地产市场多年,已经拥有了上百万的业主,而刚需型的客群已经到了要换房子的时候。公司在战略层面上对于产品转型已经提出了新的要求,对原来刚需型产品进行升级换代。”蓝光地产成都公司董事长程耀贵在解释此次战略转型时表示,房地产行业发展到了新的阶段,刚需购房群体的绝对人数在逐步减少。与此同时,自2014年“930”新政以来,被压抑了3年之久的改善型购房群体存在大量需求。4 Y+ x# N* V) |

  {& w7 j2 X5 j) }- c' R  10月11日蓝光地产雍锦阁项目亮相,这被业内解读为蓝光地产拼抢改善型市场的信号。# \* l) C  A- V0 s; K5 D9 W$ \
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  本报记者获悉,雍锦阁以实得面积约200平方米的城市空中别墅为主要产品,是蓝光最近5年来推出的首个城市大户型住宅产品。程耀贵表示,“雍锦系”推向市场后,将超越蓝光“COCO系”,将成为蓝光地产的又一里程碑建筑。
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  蓝光地产总裁助理、产品研究院院长王建介绍,雍锦阁的产品规划借鉴了之前在雍锦湾、公馆1881等产品的经验,是蓝光针对改善型需求人群的新品。此前“COCO系”研究的是紧凑型空间,是人体工程学,“雍锦系”研究则的是奢享空间,是如何为未来业主打造更具舒适度的居住体验。此外,“i5生活家体系”、公司旗下最好的嘉宝管家服务也将应用于“雍锦系”。9 f5 m: i# B/ B5 l
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  蓝光地产相关负责人透露,“雍锦系”的加入将弥补过去几年蓝光地产在深度改善或高端板块的空白,未来数年间,蓝光将以“雍锦系”为产品品牌和市场抓手深耕中国楼市改善型物业领域,满足改善型客户的需求。+ L. v; K- x" \1 Z2 L

7 K  N6 z* f( |. E+ A  事实上,自去年底,“拉长产品链,关注客户全生命周期”就成为蓝光确定的战略方向之一,根据蓝光地产的转型计划,未来公司的住宅产品将向改善型倾斜。具体而言,公司的住宅产品中,刚需型将占20%~30%,刚改型占30%~40%,高端改善型占20%~30%,改善型总体占比将超过70%。
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/ w& X4 X% B, _& C  x  对于蓝光地产的新战略,易居智库研究总监严跃进在接受本报记者采访时置评,调整开发业态基本上符合市场预期,而明确的产品系能够形成较好的产品价值认同感和圈层效应。预计未来蓝光在整体资金面比较充裕的情况下,会积极进行优质地块的储备,这些地块也有望被打造成改善型物业。
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' [* h+ p8 ^3 H% j1 M' ]. [+ L, A  记者了解到,除了成都雍锦阁之外,目前蓝光还在合肥、重庆等地推出“雍锦系”产品。蓝光地产表示,未来几年将加大“雍锦系”产品的开发力度,并逐步将“雍锦系”打造为与龙湖“原著系”、方兴的“金茂系”、万科“TOP系”、中海“1号系”等齐名的高端居住品牌。
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  提及市场关注的同类豪宅项目竞争问题,程耀贵自信地说道,“对蓝光而言,竞争越激烈机会就越多。公司在过去的快周转模式中练就了高效的执行力、成本管控能力、营销管理能力以及品质提升能力,相信可以首先实现在成都市场的突破,继而在其它城市的突破。”* Z1 M) X0 j/ W" R
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  近日,在蓝光地产雍锦阁售楼部体验中心,吸引了众多购房者参观体验。8 p1 ]/ \1 _9 a# \7 g6 I

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! Z  @9 a/ v7 N% Q1 C' o1 R  高周转2.0版启动
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  1.0版的高周转是快速开发、快速销售,是指开发规模、开发量和销售量上的高周转;2.0版的高周转是真正的资金上的高周转。
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  蓝光地产向来以“短、平、快”著称。此前一直秉持“拿地后3个月开工,4个月开盘,当月去化率60%,一年内实现项目正现金流”的“3461”快周转策略,在此策略下,“COCO系”项目开盘去化率曾一度达九成以上。
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  程耀贵向记者透露,蓝光地产尽管不会按照“3461”模式开发“雍锦系”,但周转速度还是会走在整个房地产行业前面。
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* V. c6 B7 D/ f" K  D* z  对于改善型产品的周转率会比刚需产品慢这一担忧,王建在接受采访时表示不该这样认为,“公司所谓的刚需高周转,在内部叫1.0版的高周转,现在是2.0版的高周转。1.0版的高周转是快速开发、快速销售,是指开发规模、开发量和销售量上的高周转;2.0版的高周转是真正的资金上的高周转。”; \' r6 F& P0 {% T
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  程耀贵表示,“刚需单项目的静态利润率要低一些,周转要快一些,所以反映到资本市场动态利润率可能会高一点,做改善型产品周转的速度可能稍微慢一点,但单项目的静态利润会高一点,反映到资本市场的动态利润率也差不多,所以是两个动态的平衡。”
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# ^( D6 g/ N$ k  “与很多房企不同,早在拿地之前,公司的产品研究部门、市场调查部门、产品设计部门就已经开展相关工作,一旦拿地就可以快速入市。因为公司已经很清楚这个区域的客户是什么样的客户,客户的喜好在哪里,需求在哪里,从而能加快产品开发速度。”程耀贵进一步表示,“快速开发能将土地溢价价值让渡给购房者,这样项目才能受到购房者认可。”' g0 {2 G/ _& R, j5 q- a$ U
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  值得注意的是,为了提高运转效率,蓝光地产重新梳理了内部管理架构。
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% M5 s: x2 p; x+ g/ Q/ J  程耀贵告诉记者,一方面,公司打造了以“投资、产品、市场”为核心的团队,原来的团队是完全分开的,三个职能相互配合不够紧密。现在做改善型产品后,三者的连接度会更强。另一方面,公司成立产品研究院。产品研究院针对每一个品类都有详细的设计要点、成本配置、材料选择,都由一个系统来做。
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3 k. t: T, g, Q' w8 m  具体到产品研究院,王建解释道,原来的产品孵化中心、规划创意中心和技术管理中心之间是横向连接,现在是统管,这是最大的区别。统管就是在一个大体系下运作,所有的动作都是协同的。比如,整个产品研究院的产品线标准化、产品标准化、基础管理、人力资源管理、团队文化管理等,全部都是统一管理的,在一个统一的架构下运行。$ [. D: E8 `( `) p# O2 h

8 E3 E, G6 \/ Y1 O2 \3 w+ S4 b6 r  记者获悉,目前蓝光地产产品研究院拥有一个超过100人的专业团队,从去年开始对蓝光集团的产品体系进行了系统性地梳理,确定了A、B、C、D、E(刚需、刚改、改善、再改、豪改)详细分级的产品体系。2 e+ _" a; T# ?+ ^! a% `5 E
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  借力资本市场壮大业务版图
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  现在蓝光上市以后可以利用增发、发债、中票等金融工具,公司债务结构发生了很大的变化。所以现在做高端产品,有实力和能力。
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0 k1 `: E" z( a, B3 Q  在业内人士看来,蓝光地产如今的快速转型发展跟其拥有了资本平台关系十分紧密。/ j4 }2 s% b* f6 x+ x) M8 T# z
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  蓝光地产母公司蓝光发展在今年4月16日借壳“迪康药业”上市后,完成了其在资本市场的布局。% N* o% v6 L0 G+ y# P4 }: ^
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  随后的4月30日,蓝光发展正式发布2014年年报。据重组完成蓝光资产注入后蓝光发展备考的2014年年报数据显示,蓝光发展实现营业收入153亿元,实现净利润8.7亿元,每股收益增至0.46元。
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  上市之后,蓝光地产的融资渠道更加多元,开发资金更加充裕,可以更从容地做改善型产品,程耀贵表示,“没上市的时候,无论是融资成本还是融资期限,都受到了一定的限制。现在蓝光上市以后可以利用增发、发债、中票等金融工具,公司债务结构发生了很大的变化。所以现在做高端产品,有实力和能力。”: a7 |5 W$ m" K9 I  k" [
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  记者查询发现,上市之后的蓝光发展已于5月下旬及7月上旬分别定增22亿元、发行40亿元的债务融资工具。
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  同时,在房企谋变转型的背景下,跨界运作正成为一大趋势,蓝光发展也不例外。蓝光发展将以“1+2产业布局”为战略顶层设计——打造以房地产开发为核心主业,以现代服务业、生物医药为两大创新产业支柱的集团。
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  中国上市房企研究中心主任陈啸天置评,上市后,蓝光从一家资金密集型企业发展为产业三足鼎立模型,“资金+技术+服务”将是2015年蓝光呈现出的全新姿态。
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  严跃进认为,多元化战略能够规避传统地产开发的各类风险。! G+ C3 Z  g, v, v& k& a

$ H" D5 Z; e& j; [  谈及房地产和生物医药两大主业,程耀贵告诉记者,这两个行业在同一个市场环境下相互促进,从而有助于房地产行业的良好发展。单一的房地产行业在遭遇市场下滑和经济波动的时候,抗风险能力弱,现在两个行业同时发展,相互补充和扶持,会更加从容和充裕。- H# d2 y% l% a; G

4 r9 d" q0 `" E* h: b  此外,在现代服务领域,蓝光嘉宝集团于7月5日发布了由基础物业服务、特色化个性服务、精神服务、智能化社区服务组成的嘉宝生活家服务体系,程耀贵表示,这将助力于蓝光地产未来从“卖房子”向“卖服务”的深入转型。
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