王智中：此生首次劝人暂时不要买房!小心成为最后一道菜

syip · 发表于 2013-9-21 08:39:23

楼主电梯直达

发表于 2010-4-19 15:54:39|只看该作者

王智中：此生首次劝人暂时不要买房 (2010-4-18 12:38:13)
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购房者要耐得住诱惑小心成为最后一道菜
-兼谈用“精神病药方医治经济学”
除保留一套位于北京的自住房子以外，本人于3月份卖出了多余的房产(正如2007年11月所做的那样，我不是一个投机者，而是被迫维持资产安全)，因为我早已闻到了“烧焦了的味道”，这个警觉不是来自于“牛逼哄哄的地王”，而是来自于“全民炒房”。深谙中国政治的人都应知道，当全民都介入任何行业之时，就是调控之时，也是“逃顶之时”(股市、楼市、期货等概莫能外)。
早在2009年12月7日的中央经济工作会议和9日的国务院常务会议之后，本人就明确提出“国务院动真格了”，对于最新的国务院10号文，我认为根本不值惊讶，只要调控没有达到目标，11、12号文件就会出台，那就是“房产税”。1-3月第一轮调控貌似按照既定调控思路发展，但两会之后的“三个地王”，给了政策制定者一个耳光，楼市像吃了“伟哥”一样强大，我立即宣告“第一轮调控已经失败”，同时预告“第二轮调控卷土从来”。
有人可能要问，“今天房价是顶吗？”，如果你对这个问题还保持怀疑的话，那只能证明，你并不适合这个行业。有人可能要问，“楼市调控有效吗？”，如果你对这个问题还保持怀疑的话，那只能证明，你并不适合呆在中国。当然，我讲的都是“短周期切变市场”中的1-2年短期行情，如果你想持有70年的物业，任何时候都是买进的时候。
如果今天是卖出的机会，那么就不是买进的机会，这是一个很简单的“等式”，但是很多人，特别社会中下层人员还在疯狂的排队买进。我只能衷心地劝告那些不是很有钱的购房者，“要耐得住诱惑，小心成为最后一道菜”。
发表本文之前，本人与顾彤、夏亚在和讯财经的“首场地产脱口秀”刚刚录制完毕，嘻笑怒骂中“扯淡楼市”，有兴趣的朋友可以收看(如果你喜欢看<春晚>，请勿入内，呵呵，我们只玩低俗)。兹把首场脱口秀“房价一路祼涨”的主要内容公布如下。
事后我把房价“祼涨”的原因和国务院10号文件对照一下，国务院10号文件主要目标就是高房价和投机，削弱“赚钱效应”，“用精神病的药方医治经济学”，这是急救药，最后还得回归到经济学的方法。

[房价“祼涨”脚本]
首期为什么要谈，房价一路“祼涨”这个话题，请先看三张图片。
房价上涨图

以上只是统计局(中国最伟大的工厂，“梦”工厂)的数据，正如很多人认为的2010年房价上涨1.5%不可信一样，以上的涨幅我也不相信，实际涨幅大概是多少呢？其实大家网友可以举身边的例子。我个人认为自从2006年以来，房价涨幅在2-3倍。

大望桥东角排队去燕郊的“移民”

这不是移民到美国，而是搭乘930移民到河北，往返需要4小时，很多早上5点钟就要起床，除了时间和精力巨大损耗之外，燕郊房子便宜吗？前两天我特地去看了一下，有个公寓楼盘已经叫价到13000元/平方米，但他们就像一群蚂蚁一样，在两个城市之间奔波，就是为了一个家，但这些富有创造力的中国青年，脸上没有光泽，“被掏空”“被垮掉”的一代。

“持刀抢钱，是为了回家买房、娶媳妇”。（中专毕业、30岁的祝美华尚未结婚，泉州）。

以上三幅说明了，高房价将导致中产阶级边缘化，中下阶级人格分裂，社会幸福指数下降，结果就是社会分化越来越严重，马太效应加剧，不稳定因素增加。
在房价高涨的时候，很多人没有站在“国家”的角度，而是仅站在行业或既得利益角度，为房价喝彩。所以我们很有必要剖析房价上涨的真正原因在哪里？找到正确的解药，也许我们也找不到，但至于可以启发网友思索！
房价为什么祼涨，从理论上仍应从供需角度分析，
从供应角度来看，房地产市场并没有市场化，其实我们98年启动的是“房改”，而不是市场化，因为生活要素被高度垄断了。
一是地方政府经营着“粮票”
地方政府基于土地财政的需求，对土地供应的控制，也在18亿亩耕土红线的现实压力。所以早在2000年以后，那时我还在深圳，就开始了城市运营策划，当时没有考虑今天这么深层次的问题，拿了政府的佣金，只想帮政府把规划做好，概念做好，改善城市环境，造福市民。随着城市运营深化，地方政府越来越聪明了，看到开发商获取了巨额土地溢价，感到土地卖便宜了，而中央政府给的“粮票”并不多（搞点粮票还要偷偷摸摸），最后，政府主导的“城市运营”慢慢变成了一场以政府为利润中心的商业炒作。政府一旦转变为“地区经济体法人”，在控制“生产要素”土地之后，每天都会产生地王，地价一定越来越高。
二是开发商坐地生财，搞开发的不如捣腾土地的
除了政府在控制“生产要素”土地，开发商和投资商同样有“坐地生财”的想法，其实很多开发商，很多项目，土地本身的溢价远远超过了“建筑房屋，开发房地产”创造的利润，从理论上讲，开发商只有通过各种渠道拿到了土地，就会只赚不赔，这种“赚钱效应”让很多开发商开始了土地储备，2-3年的土地储备是生产弹性的需要，但是屯地5-10年无疑造成房屋供应受阻。
三是买阳光权，不要居住权，土地利用率低下（采取了美国式、澳州式发展模式，应采取香港，日本发展模式）
对于中国来说，影响供应不是生产制造能力，而是原材料。但是建设部等部门思想僵化，过度追求“阳光权”，而忽视“居住权”，也导致土地的利用率低。举个例子，本人住在朝西的房子时里，十分舒服。。。。

上面说到了供应，再谈谈需求。
1. 有钱了

需求不能离开货币，但中国的货币政策并不独立，是接受中央政府指令的。自从朱镕基同志担任副总理，主管经济工作以来，货币主义占据主导，中国进入了一个“通货膨胀”时代，西方经济学认为，在发展中国家，适度通货膨胀可以提高社会生产力，在当时的社会发挥了积极的影响（但是，正如用抗生素用多了，就会产生依赖症，从早期的青霉素、到红霉素、头孢菌素类，人类制造抗生素的速度远远低于细菌繁殖的速度）。

由于过量的货币投入市场，一则表现在社会财富增加，比如居民储蓄达到25万亿元，二则表现通货膨胀。虽然我国统计的CPI一直不高，但由于我们把房价排除之外，各指标的权重人为因素比较大，所以实际CPI远远高于统计值。而房地产作为传统的保值资产，对冲着货币投入，最终表现出“房价的上涨”。
2. 产生“赚钱效应”了
正如坐地生财的“赚钱效应”一样，“炒房赚钱效应”渗透进每一个人的灵魂和血液，那么投机促生的需求就像一个气球，越炒越赚，越赚越买。所以中国产生了“温州炒房团”、“山西炒房团”，最近有媒体报道，“勤工俭学已经OUT 大学生疯狂加入炒房团”，如果刚毕业的学生就加入炒房团，这绝不是任志强先生所说的“国民之福”，而是国家之悲哀。
保有环节税收缺失，转让环节税收缺失（比如遗产税）让投机大有可为，这样的制度设计就相鼓励人们去投机，而不是创业。
上面说到了，中国居民储蓄达到了25万亿之多，并且掌握在少数人手里（4月1日，胡润百富在三亚发布了《2010胡润财富报告》，中国大陆千万富豪人数已达875,000人，相比去年增长6.1%，仅这些人就掌握了8.75万亿的财产），只有这些人才有能力去投机，从而导致财富进一步分化。而去年全年新房+存量房销售金额接近6万亿，以平均40%首付计划，实投为2.4万成亿，也就是居民储蓄只要有10%搬家到房地产，房价就会暴涨，而在投机推动下，“储蓄搬家”是难免的。
3. 干什么都赚不了
为什么资金都涌入房地产，除了房地产的赚钱效应外，还有一个原因，其它行业不好赚钱。原因在于外贸环境，多数国民消费力不足等等。。。

后记：入行十几载，从未劝人不买房，此次破例，只求心理

王智中：此生首次劝人暂时不要买房!小心成为最后一道菜

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