城镇化顺风车该驶向哪里？ - 鄂西北论坛

“十八大”闭幕以来，“新型城镇化”备受关注。随之而来的是一些地方政府规划和卖地的喧嚣，还有开发商拿地的冲动，一轮新的造城运动已是“山雨欲来风满楼”。

但是，高层和学者们近期已经开始频繁地对新型城镇化的演绎进行纠偏。新型城镇化的核心是人而非地的城镇化，新型城镇化绝不等同于新一轮的造城运动，绝不等同于乡镇的房地产开发。

搭上“城镇化”的顺风车，我们都在期待一个终点站，那里一定有很美好的风景。然而，即使在这辆顺风车上一路高歌，却也不可避免地走到一个个岔路口。

从中国国情出发，城镇化中接收农村劳动力转移的应以城市为主，城市是农村劳动力转移的重点和主导方面。其次才是小城镇，而绝不能找错方向——以小城镇为主，这一问题事关重大。有人主张以小城镇为主，并算了一笔账，如果每个县城的城关镇增加十万农村劳动力，全国就有二亿多农村劳动力转入小城镇，中国城镇化问题就可以解决了。这是不现实的。

我国内陆目前有1882个县，东部沿海的县城城关镇平均人口在11.5万人左右，中部地区县城城关镇平均人口在8万人左右，西部地区县城城关镇平均人口在3万人左右，全国的县城城关镇平均人口不到10万人，这是经过千百年发展，才形成如此规模的。要在十几年乃至几十年内把县城城关镇人口翻一番以上是不太可能的。

正确的城镇化道路应该是稳步发展特大城市和大城市，积极发展中小城市，有重点的发展小城镇，这样才能使大中小城市和小城镇协调发展。

十堰所辖的五县一市，城关镇人口平均也为10万人左右，目前还缺乏能够吸纳大量人口就业的支柱产业，各县均为流动人口净输出的地域，十堰市城区以鄂豫陕渝毗邻区域中心城市的定位和汽车产业的雄厚基础，成为流动人口净输入地域，起到辐射县域、带动周边的重要作用。同时十堰积极发展竹房城镇带和汉江生态经济带，以一城两带的格局，实现中心城市与小城镇的协调发展。

实践证明，中国特色的城镇化道路，是在农村人口转移中包含了小城镇，但绝不意味着小城镇唱主角。在建制镇中，应突出重点，做好规划，对少数有条件的镇，如竹房城镇带沿线的重点城镇重点发展，使之产业集中、功能配套、服务完善，成为新兴的商品，集散地和农产品加工基地，乡镇企业集中之地，在此情况下农村劳动力进镇才有事做。

十堰市中心城区与小城镇比较，接纳农村劳动力的优势十分明显：中心城区有汽车产业，县域虽有少量汽车配套产业，毕竟路途遥远，成本很高；中心城区有资金来源，镇则很困难；中心城区比镇人均占有土地可节约一半左右；中心城区公用设施比镇好得多；中心城区环境建设比镇投入多、容量大；中心城区比镇能产生更好、更大的集聚效应，更有利于发展现代服务业，更便利于生产的协作、配套；中心城区比镇交通便利，往来方便；中心城区比镇更有利于发展教育事业，从而提高人口素质；中心城区比镇扩容要容易得多。因此，城镇化中接纳农村劳动力应以城市为主，镇辅之，而不是相反。

在城镇化过程中，使农村富余劳动力一部分转移到镇，这是必然趋势。但是建制镇不可能全面扩容，不能一哄而起，必须在充分论证的基础上，做好统筹规划，选择竹房城镇带和汉江生态经济带沿线的少数有发展条件的镇，有重点地扩建和发展，切不可形成扩镇、建镇热潮。

目前有些地方并未全面理解城镇化的真正含义，不顾条件盲目扩大镇的建设，有些地方已经形成热潮，如不及时降温，势必给农民造成危害，给国家造成损失。

有的地方打着城镇化的旗号，忙着圈地，动辄规划十几平方公里或几十平方公里，从农民手中拿得廉价的土地，侵犯农民利益，并使农民永久性失去土地，极易引起不稳定因素的增长。要问规划的依据是什么?当地负责人大多说不明白。

有的地方为突显政绩，弄虚作假，做表面文章，把临街的两边墙、窗搞到三、四层，但只是一面墙，绝大部分没盖房屋，不是给人住的，只是给人看的，看也只能沿街看，再往里看就露馅了，这是糊弄人的把戏！如此劳民伤财、虚假作假能真正实现城镇化吗?

为此，必须全面、正确地理解城镇化，统筹、科学地规划城镇化，认真、扎实地实施城镇化，合理、节约地利用资源，保护和珍惜生态环境，才能使我国城镇化的目标顺利实现。

城镇化更应立足于制造产业，城镇化并不意味着大量的商业地产开发，尤其是在二、三线城市，电商对于购物中心和零售商业的替代效应可能非常明显，商业地产前景堪忧。

目前的升级大多依靠引进外来企业，但是在软件不足的情况下，许多高端企业并不愿意进驻；而这些高端企业的不愿入驻同样影响了城市化的进程。过去几年，各方对三四线城市的发展都过于乐观，北京大学房地产研究所所长陈国强表示：“三四线城市如果没有产业培育，将难以支撑房地产市场发展。”

十堰市是三四线城市中为数不多的拥有特色产业基础的中心城市，百万辆汽车生产基地，具有强大的经济辐射能力。东风公司总部搬迁后，东风沃尔沃纠结了整整十年的“东风沃尔沃之恋”终于要修成正果。双方的合资签约仪式，元月26日在京举行，未来将在中重卡领域展开合作，东风汽车将为生产沃尔沃品牌中重型卡车提供制造工作。

在城镇化这样的契机下，十堰更应立足于汽车产业，十堰是一个汽车制造业非常发达的城市，在城镇化的发展中，最大利好是给予了十堰汽车制造业环节中的中小企业。

面对新型城镇化，中国最大的商品住宅开发商万科集团公开了一个“PIE”模型，这会成为万科是否去一个新兴地区投资开发的部分决策依据。对待新兴项目的决策，万科不再以传统的“一二三四线”去划分城市，而是采纳这种“PIE”模型。

在这个投资模型中，P(population)是人口，I(investment)是基础设施投资，E(employment)是就业、产业发展。万科认为在城镇化过程中，最为关键的指标是人口持续净流入，以上三者缺一不可。

以这个投资模型来进行分析，十堰的PIE指标是相当不错的。在人口流动的特征上，一方面是县域、乡镇农村留守人口向十堰中心城区逐步转移；另一方面是县域、乡镇外出打工的农民工、技术工人、外出创业成功人士回流十堰，将使十堰城区常驻人口在未来十年内增长近一倍，由八十万人扩容至一百五十万人；在基础设施投资方面，十堰万亩工业园至少250亿元的投资，震撼华夏，成为近期国内网络上议论的焦点；在就业和产业发展方面，东风沃尔沃、东风小康及其他汽车工业企业将吸纳大量的就业和相关配套服务产业的发展。

“十堰的目标是建设鄂豫陕渝毗邻地区中心城市”。在几年湖北省两会上，李鸿忠书记说，近些年十堰克服东风总部外迁的影响，走出转型发展的新路子。今后要深化改革开放，强化创新驱动；全域要多点发力、多种所有制经济和多行业共同发展上取得突破；要抓住国家政策机遇，开发式扶贫。

十堰的开山造城工程，有其合理性，首先十堰有汽车工业的基础，急需汽车工业的用地；其次造城工程得到了中央和省级政府的批准，是合理试点，绝非擅自做主；第三治理的是近郊荒山，不占用耕地、不占用林地，对生态环境没有大的影响；第四造城后建园林式工厂和花园式小区，既发展经济又美化环境。

而在周边的县域中小城镇，没必要形成汽车产业遍地开花的局面，也不能以城镇化为名低价圈占农民的土地，再高价出让用于房地产开发。推进县域城镇化要以县域经济为基础发展中小城镇，这里的关键是农业现代化，立足于农产品发展农业工业，既可以吸收劳动力，也可以与城市工业形成互补。合适的政策选项和改革方向应该是用技术和金融改造传统农业、并辅之以恰当的土地制度改革，从而使城镇化成为一个自然结果。

在找准切入点问题上，总体而言，不同定位和生命周期的城市区域提供不同的房地产发展机会：城市中心核心区迎来旧城改造，城郊结合部迎来新城综合体开发及低密度高端住宅开发机遇；郊区迎来休闲地产、养老地产、奥特莱斯、卫星城镇综合体及中高端公寓开发等机遇；小城镇主要迎来产业地产发展机遇。未来十年，还必然将迎来商业地产、教育地产等承载高端服务业的发展良机。

住宅把人留在城市，但留住人心的还是商业地产。商业地产项目的成熟，首先是项目所在区域，要有一定数量的消费人群；其次，他们要有购买力；再次，这个项目所在的地区，有可以改善的缺陷。有些项目所在地，刚开始周边住宅小区入住率还不高，但一旦市民住进来，商铺开起来，商业消费就会增长，商家愿意付租金，投资才会增值。

这几年发展迅猛的电子商务新经济，将给商业地产带来巨大的冲击。普通商场里的商品，电子商务里都有了，但你会发现高端商场里的奢侈品它没有。还有一个电子商务做不了，比如你想吃一盒热饭，它没法让消费者马上吃到。这两个例子，说明今后的消费还需要实体店来支撑。一些电子商务取代不了的铺位，反而有机会。

现代商业贩卖的不是商品，是文化、是时尚、是创意、是体验。生活中体验式营销无处不在：在超市里，几乎所有商品都可以体验，食品，你可以尝了再买；按摩椅，你上去坐一坐，享受一下。众所周知的“苹果”，其娱乐体验店一夜开花，通过真实的触感和体验使用，我们了解到“苹果”的功能是多么强大。21世纪，商业的本质就是娱乐。当技术改变了世界的时候，娱乐也正在改变着商业，“快乐原则”再次将人们引向原始天性的回归，这就是“科技+文化+娱乐”的文化产业未来之路。而体验模式发展到现在，已经不再局限于单纯的产品体验，而是一种包含了情感、心理、视觉、触觉等诸多元素在内的系统营销方法，是市场竞争发展到高级阶段的必然选择。

在发展新经济产业的过程中，技术的支撑至关重要。在这方面，珠三角地区已经先行一步，特别是位于肇庆的华南智慧城，围绕物联网和智慧城市打造电子信息产业、生物医药、先进装备制造（汽车零配件）、新材料相关产业集群。几大支柱产业技术创新能力处于国内领先地位，其快速发展对推动城市社会经济发展和自主创新能力的提高都起到非常重要的作用，非常值得十堰学习借鉴。