* l0 M* a* K I; V4 \) n8 g" G5 r “在现有的各种促销模式中，除直接降价外，其他主要包括低首付（零首付）、特价房、新盘低开入市以及团购等。”中原集团研究中心刘渊告诉记者，与其他促销方式相比，降价是开发商最后的选择，目前各地真实降价的案例仍不多见。 ' V( O \5 C7 m! l' K ! w9 I$ l/ H6 L; U! o2 p “年初以来新房市场的低迷至今未有明显改观，随着上半年业绩周期临近，预计5、6月将有更多上市房企加入降价促销队伍。”刘渊表示，目前来看，各地降价可谓“雷声大，雨点小”，实质性降价行为并不多，房价远没有跌到开发商“肉里”。根据近两周的数据趋势，预计5月新盘供应将出现回升，实质性降价一旦蔓延，有望带动成交量有所改善。 ; d6 v1 A9 r! k( Q0 u3 @ h: j$ N* w# f2 m/ W2 X5 A# {- h* T; n
高地价项目“贴身肉搏”. `8 z0 g4 K) v; D
$ j$ A X j: A 上述6个已现实质性降价的城市多为库存积压严重的楼市“重灾区”，如杭州、常州等。经测算，在杭州、常州、成都等地出现实质性降价的9个项目中，多数项目降价后，土地价格占售价比重约在40%至60%左右。粗略估计其建安成本为3000元/平方米，加上资金成本，多数地价占比60%的项目已经贴近成本线，但由于这些项目大多属于尾盘，降价前的收益占比较高，因此还不至于亏本。更有少数楼盘，由于拿地时间长，即便降价后，地价占比依然很低，如成都星河湾铂雅苑，楼面地价仅为1086元/平方米，仅占目前售价的16%，即使资金成本较高，降价后依然有获利空间。8 M! [" |2 g7 ~, J4 c0 ~+ I" X F
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在这9个项目中，位于常州新北区的九龙仓年华里是目前风险最突出的一个项目。该项目于2013年7月开盘，截至降价前总共销售约223套；今年3月17日该项目开始降价，高层部分每平方米降价1000元，降价幅度约17%，截至4月28日已销售189套。由于是项目整体降价，其地价占房价比重由降价前的56%升至降价后的67%，再加上建安、资金成本，整体降价后项目已是“贴身肉搏”，盈利风险更高。该项目地块购于2010年，是该区域历史地价最高的年份，开发商以超过99%的溢价率高价购得。2 f0 k2 @" U, ~
( s4 s6 m& V+ X6 F1 B) V' x% @ 房企放缓拿地控风险 7 w5 `' V- `6 ~( l6 m6 K+ k3 z! ^' p( _1 x
“市场低迷期，风险大的项目都是拿地价格过高，一旦价格回归，风险承受能力不足的弱点就凸显出来。”刘渊表示。' l; @7 _3 a2 h
" s& Y& O+ C6 M9 b 事实上，在楼市低迷，销售不畅的情况下，标杆房企已放缓拿地步伐。根据中原监测数据显示，4月十家标杆房企购地金额为173亿元，尽管环比3月增长15%，但较2013年月均购地金额大幅回落38%。 & d" z9 A g4 m, X% f( _5 R7 `& ]; {' x4 D U4 @
以万科为例，其4月份销售面积和金额环比双双下降。在拿地方面，4月万科新增加项目仅5个，总金额还不到19亿元，且其中3个项目为合作开发。5 k- `# E1 n/ K5 G& N& b! n