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标题: 各种过户成本大不相同 [打印本页]

作者: syip 时间: 2014-4-30 06:11
标题: 各种过户成本大不相同
“爷爷名下的房子想转给我，要怎么操作，需要多少费用？”《广厦时代》微信公众号“北青房产”常收到有关房屋过户方面的咨询。近日，北京（楼盘）市地税局也出台通知，进一步简化了直系亲属之间赠与房屋办理免税的手续，赠与这种过户方式的成本大幅降低。继承、赠与、买卖……多种过户方式到底都需要多少成本？选择哪种过户方式更加合算？看似简单的过户操作起来还是会遇到不少麻烦，大多业主会选择请中介协助办理。《广厦时代》特采访了相关专业人士，为业主理清过户那些事儿。

　　爷爷房子过户给孙子

　　赠与最方便

　　李小姐是北京人，因为从小生活在一起，感情比较深，八十多岁的爷爷想把自己名下的房子改成她的名字。李小姐了解后发现，虽然是爷爷的房子，要想过户给自己，也可以采用不同的方式，每种方式费用区别较大。她希望知道，到底哪一种过户方式最合适？

　　链家地产朝阳区的一位过户专员向我们介绍，像李小姐这样的情况，主要可以考虑两种过户方式，继承和赠与。继承的费用是最低的，不用交任何税即可办理。但是要明确的是，要采取继承过户，要等到爷爷百年以后。而且，像李小姐的情况，并不属于第一顺位的继承人，需要凭遗嘱才可以办理继承权公证。如果没有遗嘱，需要每个继承人都在房产分割协议上同意并签字才可继承。总而言之，采取这种过户方式虽然省钱，但程序非常复杂。

　　如果采用赠与的方式，李小姐属于爷爷的直系亲属范围，可以办理赠与免税手续，费用也不高。直系亲属之间的赠与是可以免除个人所得税的，不过需要缴纳3%的契税。如果房屋价值被认定为200万元，李小姐则要交6万元的契税。该过户专员表示，直系亲属之间进行房屋过户，与其他方式相比，赠与是最方便，也是成本较低的一种方式，但需要提醒的是，如果没有事先约定，这种赠与是可以撤回的。

　　直系亲属赠与房屋办免税公证费省了

　　所谓直系亲属，主要包括配偶、父母、子女（包括养子女、继子女、非婚生子女）、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。当房屋赠与过户发生在这些人之间时，受赠人可以申请办理免税。

　　近日，北京市地税局出台通知，对这一程序也进行了简化。过去办理免税程序除了要提供双方身份信息和房产材料之外，还需要提供一份赠与公证书，而办理这份公证书需要缴纳房屋价格1.2%的公证费。新规定出台后，办理直系亲属之间赠与时，无需赠与公证，只要提供双方亲属关系公证即可，这种公证相比赠与公证要便宜不少，一般只要300元左右。

　　现在直系亲属间办理房屋赠与，双方需要提供赠与双方当事人的有效身份证件（原件及复印件）；证明上述特定亲属关系的公证书（原件及复印件）；房产所有权证（原件及复印件）；《个人无偿赠与不动产登记表》（原件及复印件）；契税完税凭证和购房资格核验通过的结果通知单。其中与房屋买卖不同，赠与的契税税率一律都采用3%，无法享受普通住宅的税收优惠。

　　非直系亲属过户房屋买卖过户较合适

　　在实际房屋过户中，有些业主会想以赠与方式过户，从而“节省”一些费用，还有一些熟人或非直系亲属间希望通过赠与方式来规避掉税费。但实际上，采用赠与代替过户并不省钱。

　　因为非直系亲属间赠与房屋，首先无法享受契税优惠，无论房屋面积大小，都需要按3%来缴纳契税。在营业税的缴纳上，非直系亲属之间赠与和买卖的过户方式标准是一样的，即未满五年的普通住房按5.6%全额增收，未满五年的非普通住房按5.6%进行差额增收。而在个人所得税上，非直系亲属之间的赠与，受赠人要交的税更多。根据个人所得税法，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。这个20%是按照房屋总价进行全额征收的，相比普通交易时的差额20%个税要多出不少。

　　链家地产的过户专员提醒购房人，如果不是真的赠与行为，尽量不要采用赠与方式过户。他解释到，相比正常的买卖过户，赠与过户的手续更麻烦，此次地税局只是简化了直系亲属间赠与房屋的手续，并没有涉及非直系亲属之间的赠与行为。因此，非直系亲属之间赠与，仍要提供赠与公证，要缴纳不低的公证费用。而且，以赠与方式过户绝不是签完赠与合同就万事大吉，在未成功完成过户程序前，赠与人可以随时撤销赠与

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