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标题: 房产政策未见春天 楼市股市何去何从 [打印本页]
作者: syip    时间: 2015-11-25 05:11
标题: 房产政策未见春天 楼市股市何去何从
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1. 1998-2007年房市和楼市情况总览* T, |& A( ]. Q- E) D, O
上图描述了房地产价格指数和股票指数的波动情况。观察得出，我国房市与股市的波动呈现明显的阶段性特征，大致分为以下几个区间：1998 ～2001.6，房地产价格指数和股票指数同升同降;2001.7～2005.6，房地产价格指数和股票指数走势相反，房地产价格指数呈现总体上涨形态，其中2005 年有回落，而股票价格指数则明显下降;2005.7～2007，房地产价格指数继续上涨，而股票指数涨。1. 1998-2007年房市和楼市情况总览
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上图描述了房地产价格指数和股票指数的波动情况。观察得出，我国房市与股市的波动呈现明显的阶段性特征，大致分为以下几个区间：1998 ～2001.6，房地产价格指数和股票指数同升同降;2001.7～2005.6，房地产价格指数和股票指数走势相反，房地产价格指数呈现总体上涨形态，其中2005 年有回落，而股票价格指数则明显下降;2005.7～2007，房地产价格指数继续上涨，而股票指数涨。! }4 v" a6 \/ \- R
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2. 历史联动再现+ Z  J; A2 p7 Z5 C
自1995 年至2007 年上半年，中国股市与房地产市场发展经历了三个阶段。1 z1 r+ ?- ^. V' ]$ R$ ~
第一阶段：1995-2001 年上半年，房地产投资增速跌落而股市繁荣。全国房地产开发投资增速从1995 年的75%，跌落至1996 年的2.13%，其后至2000 年才又回到20%附近;而上证综合指数在1996 年到2000 年启动了从536 点到2309.99 的大牛市。
  r% v" J* U/ n8 M$ [. w第二阶段：2001 下半年至2005 年上半年，房地产市场开始回升，股市步入萧条。房地产投资从2001 年到2005 年的年增长率分别为27.29%、22.81%、30.33%、29.59%和20.91%;与此同时，股市从2001 年的2179 点以后则开始了大熊市, 一直跌至2005 年6 月的998 点。
) e( K# u4 r2 R! u6 r第三阶段：2005 年下半年开始，房地产市场和股市步入共同繁荣阶段。股票市场从2005年7月开始到2006 年12 月，深市总市值为89403.89 亿元，比2005 年上涨175.68%;与此同时，房地产价格并没有呈现回落走势，2006 年全国房价平均上涨5.5%，虽比2005 年的价格上涨7.6%回落了2.1 点，但上涨幅度仍远远高于居民消费价格1.5%的上涨幅度;以北京市为例，2006 年北京房地产市场成交金额共2011 亿元，比去年增长了20%。股票市场与房地产市场的跷跷板效应消失，出现了共同繁荣的局面。
4 j8 M; K5 }% e& C3. 早年楼市规律$ N! ?# l* @, |1 o0 F
日本在1982年房价开始上涨，在1987年达到了最顶峰，当时说日本房价要降都没有人相信，而1993年就跌到了谷底，1994年出现反弹，但到1995年又开始下跌，暴跌了70%;香港在1992年房价上涨，1997年达到了顶峰，2003年到了谷底，2004年反弹，2005年又开始跌。
/ p/ K5 [) j0 h. Y4 B* ?3 }+ B; w名人启示录：
3 Q  k& ]0 _& a& O( d3 ^1：天相投资顾问有限公司首席分析师仇彦英：“新一轮调控政策将大大挤压房地产市场的投资空间，并迫使大批资金流入股市。历史经验表明，资金面状况是主导A股市场走势的重要因素之一。从这个角度而言，楼市调控升级对市场整体而言并非利空。”
2 Y; G) v& @, e4 b6 l6 `% v2. 　华泰联合证券：股市与楼市之间的走势并不完全一致，两者联动关系主要取决于经济走向。如果经济走向衰退，那么两者都将下跌;而如果经济表现强劲，资金则在两者之间选择配置，两者就呈现此消彼长。一位基金公司研究员表示，股市和楼市不太可能是“跷跷板”，大方向上只会共同进退。1 B( l. \; L: c" o0 g0 f2 U  l( m
政策观察室：
/ F8 S# M8 n; w9 I9 O/ |14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施(新国四条)。其中，要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。8 P. Q6 Q- z* J1 u) X
随后，国务院17日发出通知(新国10条)，要求进一步落实各地区、各有关部门的的责任，坚决遏制部分城市房价上涨过快。要求商品住房价格过高、价格上涨过快地区、供应紧张地区、商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。建立考核问责机制，地方政府如对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
; J  `1 Q2 J5 T! H7 a/ q% I! {笔者小结：现今楼市政策的浅析和专家学者对市场的判断已成了人们专注的焦点，他们往往喜欢从政界要人或学者专家的一言一行中为自己的投资寻找“指向标”，殊不知“王侯将相宁有种乎”。依据政策来看行业的发展固然是铁律，不过盲目的跟从却不是明智之举。以史为镜可以知兴替，小编认为大家应该以政策为依据，以历史为线索，保持清醒的头脑，谨防掉入炒作的陷阱中，谨慎投资。
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